北京二手房买卖成交案例

北京各片区二手房价全面下跌

　　通州、亦庄降幅最大主城区相对稳定，本报联合中原地产推出49个片区成交指导价。

　　在楼市传统旺季“金九银十”惨淡落幕之后，北京各个城区的二手房均价终于迎来首次全面下跌，甚至连东城、西城等中心城区都不能幸免于难。

　　不仅如此，来自各二手房中介门店的最新房源信息显示，南三环部分小区均价已经跌至2万/平方米关口，仅相当于东五环外管庄的新盘价格。

　　案例

　　南三环部分区域逼近2万关口

　　“147平米，310万就能拿走！”昨天，已经关注方庄二手房价格很久的某IT公司白领张帆兴奋地对记者表示，方庄一些老旧小区的价格现在已经非常便宜，而之前同样户型的最便宜也要卖到390万。

　　记者昨日在方庄蒲黄榆区域看到，尽管地铁14号线正在如火如荼地修建，但交通的利好依然没能挽救二手房市场的颓势。路边不少中介公司都将房源牌从门店里抬出来放在马路边，五颜六色立了一溜，却很少有人驻足观看。

　　记者随后在部分房地产门户网站上查询到，作为北京最早的富人居住区，方庄区域因各个小区新旧程度不同，报价也相差三四千元。

　　但值得注意的是，芳城园、芳古园等比较老的小区的房价已经降到了2.1万左右，逼近2万大关，这类低价房源约占到区域房源总量的15%左右。

　　即便是90平方米以下最抢手的小户型价格亦是如此，相比之前价格最高时降幅达到五千元。

　　同样，草桥、马家堡等三环南部区域的二手房价格最低也已降至2万以下。

　　市场

　　通州降得最狠东城相对抗跌

　　二手房价格可以称作楼市的“神经末梢”，相比新盘来说，二手房价格相对稳定，也是最后一个受到政策影响的部分。但10月份以来，无论朝阳、丰台、海淀还是寸土寸金的东城、西城，二手房价格都已全面下跌。

　　其中，通州区二手房价下降的幅度仍居首位，其主要原因则是受新盘降价的影响，客户观望气氛非常浓厚，导致需求停滞。

　　据该区域中介门店反映，只有着急用钱的业主报价低于市场5%-10%的房源，且户型优质（南北通透，明厨明卫），才能成交。

　　而即使这样，成交的周期也在1个月以上。也就是说，只有那些性价比高、能抵抗房价再降10%左右的房子才能吸引买家。

　　对比下来，二手房价降幅最小的则是东城区，因为地处城市核心区，且有较多得天独厚的教育资源，因此业主比较能扛价，除非万不得已才会降价。

　　而在东城购房的客户，主要的考虑方向是自住为主，兼顾投资回报，因此遇到业主以低于市场价5%以上的价格急售时才会考虑接盘。

　　趋势

　　近六成中介经理人看跌房价

　　眼看“金九银十”变成了“铜九铁十”，业内人士普遍认为，年底市场还将持续低迷，而长期接触二手房源和客户的二手房中介经理人们，也普遍不看好年底的房价。中原地产一项调查显示，56%的二手房经理人看跌市场，只有8%的经理人看涨，其余的全部持持平意见。

　　中原地产三级市场研究总监张大伟表示，限购政策执行一段时间以来，已导致自住需求占比上涨，投资及投机需求基本离市。

　　据统计，目前，购买第二套住房的比重平均仅占二手房成交的10%左右，非本市居民的购房比重也维持在10%以内，比新政前分别降低了5个和39个左右百分点。而值得一提的是，居民首次购房数量明显上升。上半年，本地居民首次购房套数同比增加14.7%　。