中国经济“去房地产化”愿景是否可实现

　　中国经济“去房地产化”，是埋在不少人内心深处的一个美好愿望。现在，调控不断深入，是否到了实现愿望的时候？

　　10月30日，上海市市长韩正公开表示，“上海经济对房地产的依存度进一步降低。”此前的7月25日，北京市市长郭金龙在北京市2011年上半年经济形势分析会上作报告时表示，北京市已初步摆脱对汽车消费和房地产投资的过度依赖。

　　易居研究院企业研究中心首席研究员、总经理周建成直言，如果“去房地产化”能实现，可能更多来自统计方式上的，实际上房地产对地方经济的支持仍然不可或缺，地方政府对房地产的依赖“积重难返”。

　　“去房地产化”的历史契机？

　　韩正在上周末“上海市市长国际企业家咨询会第23次会议”后的新闻发布会上透露，今年1-9月上海的GDP增速为8.3%。“经济对房地产的依存度进一步降低”的主要依据则是，房地产对经济的贡献已由2005年的15%下降到如今的不到8%。“既是结构调整的结果，也是房地产领域按照中央的要求实行宏观调控，正沿着预期的目标在发展。”韩正说。

　　房地产投资降速，被认为是实现“去房地产化”这个美好愿望的最好契机。

　　华泰联合的最新报告指出，我国房地产投资在今年2月触顶35.2%的增速后，已进入下降通道。“预测2011年的房地产开发投资增速为23.3%，剔除保障性住房贡献后房地产开发投资全年增速为17.3%。”华泰联合的报告分析，明年商品房销售持续收缩的前提假设，预测2012年的房地产开发投资增速为13.9%。

　　但假设和现实之间，划上等号需要太多条件。各地地方经济发展依赖房地产的惯性，似乎也更难以轻松遏制。

　　华泰联合报告表示，目前无论是新开工面积增速的下滑速度，还是房地产投资增速的下滑速度都较慢，低于市场预期，或者说市场所断言的“断崖式下跌”尚未出现。

　　“尽管调控重压下，房地产投资有所降速，但统计数据显示，地方固定资产投资中，房地产投资的比例依然很高。”周建成告诉本报，根据其研究团队近期对长三角尤其是苏南地区的经济现状调研发现，经济越发达的地区，房地产投资所占地方经济比例越高。

　　上海市统计局最新披露的《前三季度本市房地产市场运行态势 》显示，前三季度，该市房地产开发投资平稳增长，房地产开发投资1483.65亿元，比去年同期增长7.1%，增速持续两个季度回落。

　　但值得注意的是，房地产投资占社会固定资产投资的比例却在上升。三季度上海商品住宅952亿元，增长9.5%，占房地产开发投资的64.2%。房地产开发投资占全社会固定资产投资的46.2%，比重同比上升4个百分点。

　　在这样的数据面前，“去房地产化”变得有些虚幻。相关统计系统人士坦言，在上海全社会固定资产投资中，房地产投资比重一直稳居在40％以上，这个特点无法短期内改变。

　　现实差距：地方财政难题

　　周建成直言，虽然房地产投资短期内可能会因商品房地产投资的较大幅度下降而有所降速，但从历史趋势看，随着城市经济的进一步发展，房地产投资的经济占比肯定还会回升甚至创新高，“这种特点在三四线城市会逐步体现。”

　　另一个更为根本的公开秘密在于，以目前的地方财政体系，中短期内难以离开土地财政为主要内容的房地产“印钞机”。更何况，商品房市场萎缩、保障房投资需求巨大的结构变化下，地方政府的财政一直捉襟见肘。

　　国泰君安最新的土地监测报告披露，近半个月内，全国16个城市累计土地成交金额同比降13%，一线城市累计同比降11%，二线城市累计同比降14%。除沈苏深外，其余城市土地成交金额占地方财政比重均下降，其中宁杭京沪等下降明显，京穗杭厦甚至已低于2008年低点。“地方发债试点政策有助于资本市场提升对城投类上市公司的信心，但在目前制度格局下地方发债只能缓解、尚不能替代土地财政。”

　　除了土地财政难题外，上海统计局的数据还显示，1-8月，该市从行业增速看，仅房地产业、教育和卫生社会保障和福利业等投资实现增长，其中卫生社会保障和福利业投资28.1亿元，同比增长44.2%，其他行业投资均呈下降态势。

　　要实现经济的“去房地产化”，找到土地财政的替代品和房地产业留下的产业空白，是最基本的两大必要条件，目前都还不具备。