当前，房地产市场调控仍然面临各种力量、利益的博弈，观望、僵持的市场开始松动，“拐点”逐渐显现，调控已进入深水区。业界认为，当前必须坚持调控不动摇，才能进一步巩固和扩大调控成果。与此同时，宏观经济形势复杂多变，应该对楼市外部因素加强调控，尤其要注重降低楼市的投资属性。(《半月谈内部版》2011年第11期)

　　最严调控下，房价还能扛多久？

　　近期，北京、上海、广东等地多家银行调整了房贷利率，提高了首套房贷首付和利率。广东金融学院中国金融转型与发展研究中心主任陆磊认为，各商业银行可以根据自己的头寸(即可用资金调度情况)和风险来调整贷款利率，提高利率则传递出银行界对房地产持有一个风险偏高的判断。

　　事实上，在限贷、限购等一系列调控措施之下，部分地区楼市成交量持续低迷，房价涨幅开始回落，一些开发商资金回笼缓慢，房地产风险开始显现。尤其是在一线城市布局的开发商受限购影响更大，其中，富力地产今年9月26日已经宣布下调全年销售目标，从年初定的400亿元降至320亿元，成为今年以来首家公开下调销售计划的上市房地产开发商。

　　尽管楼市成交日益低迷，却鲜见楼盘直接降价促销。半月谈记者近期在广州市区采访也发现，尽管各种促销噱头非常多，如送物业管理费、抽奖送车等，但是促销优惠幅度非常有限，基本局限于9.8折等常规折扣，直接优惠幅度并不大。业内人士也表示，这些促销优惠看似让利，但价格依然坚挺。

　　“今年开发商的行为耐人寻味。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文说，2008年金融危机来临的时候，曾有开发商主动降价促销，2011年采取主动降价促销的大开发商很罕见。这些开发商在等政策调整，因为开发商相信地方政府比他们还焦急，限购等政策难以长期维持，所以即便开发商纷纷“慎拿地、缓开工、少供应、快销售”，但就是不愿意降低房价。

　　事实上，已经有些地方政府开始按捺不住。今年10月11日，广东省佛山市住建局就发布了《关于进一步加强我市房地产市场调控有关问题的通知》，对限购令部分内容实施了放宽。业内人士指出，对于地方政府来说，楼市成交量的萎缩直接影响了土地出让。于是，地方政府执行调控政策难免投鼠忌器，甚至一些部门担心政策过于严厉会拖慢经济增长的步伐，于是想方设法变相放松调控。

　　值得庆幸的是，佛山限购放松政策一天之内即被召回暂缓执行。这表明国家对楼市调控依然从严，尤其在当前房价并无实质性下降的情况下，不允许地方政府有放松调控的行为。事实上，有关方面已经多次明确态度，即“调控决心不能动摇、政策方向不能改变、力度不能放松”。这意味着此轮调控效果将逐步在继续从严调控中全面显现。

　　房价并非调控唯一目标

　　随着调控政策的落实，房价过快上涨势头逐步得到遏制。国家统计局数据显示，9月70个大中城市新房价格与8月相比，下降的城市有17个，持平的城市有29个。与8月份相比，9月份环比价格下降的城市增加了1个。环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.3%。

　　但涨幅趋缓的房价仍处在高位调整而非下拐。合富辉煌首席分析师黎文江说，近期来看，万科、恒大、保利、中海、碧桂园等大型开发企业，前三个季度的销售业绩不错，其大部分业绩来自不限购的二、三线城市，他们目前仍然掌握着房价话语权。他们的房价不动，市场整体价格就难以明显下挫。

　　对此，广州一个房地产商表示，“市场并没有出现实质性降价”。由于限购政策的影响，当前郊区楼盘趁势推盘，价格较低、成交量大，整体均价被拉低。事实上，统计数据反映的价格回落很大程度上是受区域性成交结构的影响，而非趋势性的变化。

　　当前，部分城市的房价是一个“虚假供求关系”的呈现，尤其是一线城市的房价出现涨势放缓，更多是受限购政策影响。一旦限购政策有所松动，压抑已久的投资需求则会迅速涌入楼市，导致房价报复性反弹。

　　事实上，过度紧盯“房价”会掩盖房地产自身存在的诸多问题。比如，一些地方经济发展对房地产业依存度偏高、房地产供求结构存在不平衡性、住房保障机制有待进一步创新、房地产业集约化发展水平较低等问题。

　　当前，我国经济发展面临的国内外环境仍然十分复杂：受国际主权债务问题影响，我国出口增长形势严峻；一些中小企业受多重因素挤压，出现经营困难；物价上涨压力犹存。在投资者规避通胀、追求保值的愿景下，房地产仍然具有强大的吸引力，房价上涨的短期和长期驱动力仍然较大。

　　更应该引起社会思考的是，历经此轮调控之后，房地产是否又会重新陷入“涨价-调控-涨价”的怪圈？如何借此次调控之机，研究和制定促进房地产市场稳定健康发展的治本之策才是关键。

　　跳出房地产看调控

　　当前必须坚定不移地把房地产市场调控政策落到实处，确保见到实效。

　　不过，一些专家也指出，应该进一步拓宽调控思路。目前，更多的调控政策只是局限于房地产行业内部“转圈圈”，而造成楼市炒房顽疾的病根在楼市之外，因此应该“跳出房地产调控房地产”。

　　首先，应降低房地产的投资属性。作为市场经济中的一个行业，房地产无疑具有投资属性，尤其在有效投资渠道相对缺乏的条件下更加明显。但是作为生存必需品，难以企及的房子则会引起社会民众不满，而通过落实好1000万套保障性住房开工建设计划，加强保障房的建设，实现住有所居，则可以变相降低房地产的投资属性。同时，政府还应该想方设法拓展投资渠道，通过大力推进房产税等税收政策降低房地产的投资属性。

　　第二，应通过加强社会改革降低房地产背后的“福利属性”。目前国内读书教育、户口等诸多社会福利都系在房子上，这些附加在房子上的诸多社会福利需求也逐渐演变成房价上涨的内在动力。

　　此外，宽裕的货币流动性引发了对于未来通货膨胀的预期，对抗通胀的有效武器目前在国内只有房地产，这也是房地产商不降价最大的底气。因此，楼市未来量价走势还取决于政府对流动性的管理。