房企500强共商发展策略

　　3月21日，记者从2012中国房地产500强测评成果发布会暨500强峰会上获悉，在严厉的楼市调控政策下，去年我国楼市销售量仍保持增长态势，500强房企的销售额创下2.28万亿元新高，业内人士认为，这是企业在重压下迅速调整模式寻求发展的结果。2012年，房地产开发企业500强齐聚一堂，分享领先企业成功经验，整合产业链核心资源共同探讨房地产业的创新、转型与发展之路。

　　群雄逐鹿 万科再登榜首

　　2011年，房地产行业面对严峻的调控政策，大型房地产开发企业以积极的态度、成熟的策略、创新的发展路径获得了稳定的业绩增长，中型房地产开发企业在规模成长上也获得了长足的进步，形成超大型房地产企业领军、大中型房地产企业群雄逐鹿的局面。

　　《2012中国房地产开发企业500强榜单》显示，万科集团去年销售额达到1215亿元，以卓越的综合实力再次蝉联地产首位，恒大地产和万达集团紧随其后。中国海外、绿地集团、保利房地产、龙湖地产、华润置地、世茂房地产和富力地产分列四到十位。

　　与2011年相比，融创中国与佳兆业集团上升幅度较大，融创中国以193亿元的销售金额、119万平方米的销售面积排在18位，较去年上升42位；佳兆业集团2012年完成销售额153亿元、销售面积218万平方米，销售额同比增长52%，并由2011年的40位上升至17位。融侨集团、融创中国、荣盛房地产、合景泰富、建业地产均有不同程度的上升，表现出良好的成长力。

　　另一方面，绿城中国由于受调控政策影响较大，全年累计取得销售金额约353亿元（包括22亿的协议销售额），总销售金额中归属于本集团的权益金额约为233亿元，同比下降35%，排名也由去年第7位下降至23位。

　　500强企业销售额首次破2万亿元

　　2011年，随着房地产调控政策的不断深化，我国房地产市场进入调整期，在此环境下，全国市场销售仍保持了增长态势。

　　据测评报告数据显示，2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%，房地产开发企业500强商品房销售面积达2.19亿平方米，同比增长26.9%，增幅较全国水平高出22个百分点，这说明随着市场调控和金融信贷的收紧，房地产企业资金门槛更高，行业集中度提高，分化日益加剧。

　　销售金额方面，年内全国商品房销售额为5.91万亿元，同比增长12.1%，销售额增幅大幅放缓。在此背景下，房地产开发企业500强销售创下2.28万亿元新高，同比增长32.3%，增速较全国高出20.2个百分点，表现出持续的发展势头。

　　据2012中国房地产500强测评研究报告显示，2011年百强企业的销售金额均值为148.81亿元，较上年增长12.44%，标准差为188.12亿元，标准差扩大11.14亿元，可以看出百强企业销售业绩较上年稳步提升，但企业间差距有所扩大。

　　业内人士指出，尽管近年来我国房地产业市场集中度有所提升，但整体而言，我国房地产业市场集中程度仍相当低。因此，在市场调整期来临之际，领先企业应把握机遇抢抓市场话语权。

库存重压下 盈利模式亟待改变

　　虽然500强企业在市场压力不断上升的产业背景下，销售业绩大幅领先于全国水平。但另一个无法忽视的问题是，2011年，500强企业的库存达到惊人的4.9945万亿元，均值同比增加50.34%，增幅较上年进一步攀升6.47个百分点，绝对值99.89亿元亦位于历史高点。在政策高压、存货高企和景气下行的背景下，房地产行业已进入去库存时代成为不争的事实。

　　存货均值加速上升的同时，存货周转率放缓，存货的消化速度下降，加上上一年房地产公司经营性现金流的大幅下降，使资金压力随之而来。过去10余年内依赖土地增值、房价高速上涨的盈利模式在常态化的行业调控下将会发生变化。

　　中国房地产研究会副会长顾云昌表示，从测评结果看今年主要有四个方面的变化：一是为开发企业提供材料部品品牌的竞争日益激烈，外资品牌仍占主导地位；二是产业升级势在必行，低碳环保产品引领市场；三是供需各方面的战略合作，强强联手实现共赢；四是营销模式持续创新，房企盈利模式将逐渐转移到产品价值维度，这种盈利模式的转变实际上代表着行业整体的理性回归。

　　因此，企业经营、管理方面的竞争将日趋激烈，而这种精细化经营管理的盈利模式将逐渐成为更多开发企业的选择。

　　众企业齐力探寻发展之路

　　对于当前我国房地产行业面临的形势，全国政协常委、人口资源环境委员会副主任、中国房地产研究会会长、中国房地产业协会会长刘志峰表示，加快转型发展、提升发展质量是一项艰巨的任务，也是关系行业发展全局的战略性选择。

　　他认为，当前，我国房地产行业面临的主要任务有三项：一是贯彻落实国家宏观调控政策不动摇促进房价合理回归，加快普通商品住房建设扩大有效供给，促进房地产持续稳定健康发展；二是强化住房保障功能，加快保障性安居工程建设；三是积极推进企业转型创新发展，提高房屋质量和效益。

　　而对于房地产业今年的发展态势，多数领先企业领导人认为2012年是一个新的起点，将带给行业新的机遇。对于企业的发展，各企业有自己的发展思路。万科集团执行副总裁毛大庆在做500强标杆企业模式分享时表示，2012年，各房地产开发企业应高度统一思想充分发挥自身实力，不断调整产业结构探索行业规则和法则思路。

　　龙湖地产执行董事兼首席执行官邵晓明也表示，面对政府在调控的思路和设计上的新方向，各企业应调整过程顺势而为，高周转才是硬道理。融创中国执行董事兼副总裁李绍忠对其未来将坚持的战略方针与发展路线作出介绍：“融创将在重点城市深耕细作，营销推广要做到精益求精。”