在近日结束的博鳌亚洲论坛上，围绕今年楼市走向，中外与会嘉宾展开激烈碰撞，探寻房价回归的“市场底”。今年一季度楼市调控“政策触底”成为业内共识，但各方对房价怎样“合理回归”仍存分歧。其中，就有嘉宾坦言房价会“再跌15%至20%到谷底”，认为如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，楼价底线最迟将在年底前出现。房价究竟还有多大下行空间，谷底何时出现？笔者认为，房价平稳下调的可能更大一些，但整体降价幅度却难以超过10%。

　　首先，开发商当年拿地成本过高。这是国内房地产市场因泡沫所招致的后果，也是开发商无法再降价的现实原因。特别是国际金融危机后的2009年，是房产泡沫生长最快的一年，高房价刺激下的高地价，使得这一年地王频出。当年广州珠江新城某地块楼面均价每平方米高达15323元，佛山也有地块的楼面地价超过6000元每平米，这些楼王的成本价至少翻番。目前市面上许多在售楼盘普遍是2009年时高地价拿地，除战略性下调，要维持成本价这些楼盘的价格走势也只能是随大势平稳下调，基本没有“跳水”的可能。

　　其次，去年银行等融资机构相继提高了房地产行业融资门槛。在花销大、可融资金少的情况下，很多地产商不敢轻举妄动，特别是一些中小房企，都按兵不动，宁愿等待市场好转。而自去年底央行相继下调存款准备金率，另一方面，在今年全国两会期间，住建部副部长齐骥明确表示，近期不会再出台新的房地产调控政策，政策“触底”信号的发出，促使开发商“以价换量”，各种政策的倾斜使房企通过降价试水市场，敦促市场及早在高位回暖。调控政策实施以来不仅仅给房地产企业带来市场的缩减，也压抑了合理的刚性需求。而最近全国多个城市频繁传出首套房贷利率重回打折时代的消息给刚性需求松绑。当刚需爆发刺激楼市，开发商也就看到了某一阶段定价的水位，而不可能再往下降。

　　诚然，就目前全国房价普遍仍处于高水位的情况，房价再跌15%至20%对于更多的老百姓而言无疑最好不过，但笔者认为，要回归到这种“合理区间”尚待时日。在较早前的今年全国两会上，温家宝总理就表示一些地方房价还远远没有回到合理价位，因此调控不能放松。但不容忽视的是“房价合理回归”过程中的地方政府阻力。“市场底”何时出现，调整程度是否合理，重点还取决于地方政府会否自行给楼市“松绑”。如果地方政府严格执行目前的楼市调控政策不动摇，而成交量回暖和价格止跌两个指标同时出现，就可以确认底部出现。但就3月整体成交态势来看，各地楼市“回暖”的迹象比较明显，遏制已久的刚性自住需求已开始逐步释放，基于此，其整体降价幅度就难以达到15%至20%，房价也开始逐步向平稳过渡。