2011标杆上市房企业绩分析及2012拿地实力评估

　　2012年必将成为房企发展明显分化的一年。如中海、龙湖等财务状况良好、产品结构合理、品牌实力较强的房企，在未来拿地过程中将占据主动优势，并以此获得快速发展条件；而如绿城、世茂等负债较高、库存压力较大的房企，则将受限于“生存更重要”的前提，在本轮市场周期中掉队。

　　北京香河园地块打破了土地市场低迷已久的局面，而这或许仅是一个开始。

　　4月16日，北京近年来罕见的内城宅地———东城区香河园3号地经过现场40轮激烈竞价，最终南昌市政公用投资控股集团以19.15亿元拍得。竞拍现场出现了近期少有的“大牌云集”———万科、首创华远联合体、懋源置业、鑫苑中国等多家品牌房企高层亲临“督战”。

　　“抄底土地市场的窗口已在二季度打开，我们希望能够在这一轮地市低迷的周期里斩获未来的发展资源。”一位参与此次竞拍的房企负责人对本报记者说。在经历了土地市场低迷、降价销售回笼资金之后，一些房企抄底地市谋求逆市拓展的意愿逐渐强烈。

　　但对于多数房企而言，反周期操作并不是一件容易的事情。

　　据统计，从持有现金与年内到期债务比率来看，标杆房企的财务安全性整体较2010年底有所减弱。随着调控持续发力，资金与库存压力依然是房企未来拓展的最大阻碍。中原地产此前发布的报告显示，3月各地土地供求量双双低位徘徊，成交价也处于2008年以来的低位。面对低价地的诱惑，在发展与生存的抉择上，多数房企依然纠结。

　　“目前调控政策基本见底，市场走势逐渐清晰，房企应该顺势调整策略，在2012年的逆市当中及时补充土地资源，为未来发展打下基础。”兰德咨询总裁宋延庆认为，2012年将是房企分化的关键一年，“财务状况、开发策略、销售速度等指标都将影响到未来的发展”。

　　对此，《中国建设报》联合兰德咨询机构，对十余家标杆上市房企年报及一季度业绩指标进行综合分析，对比评估其未来的发展潜力，最终将房企分为潜力型、保守型、消极型三类。受访专家一致认为，如中海、龙湖等财务状况良好、产品结构合理、品牌实力较强的房企，在未来拿地过程中将占据主动优势，并以此获得快速发展条件；而如绿城、世茂等负债较高、库存压力较大的房企，则将受限于“生存更重要”的前提，在本轮市场周期中掉队。

　　现金为王

　　“逆市之下，生存必须要保证现金流，发展则更离不开现金流。”华本机构总裁许文锋对记者表示，稳健的财务状况将成为2012年撬动新资本注入、获取新一轮土地储备的前置要素，“稳者愈稳、强者恒强”的马太效应将显现出来。

　　4月5日，龙湖地产公告宣布，获得21.25亿港元及3923万美元（总值约24.3亿港元）的银团贷款。就在此后的11日，中海地产宣布获得银团为期3年、总金额高达76亿港元的定期融资贷款。值得注意的是，这两家企业在2011年的业绩均颇为亮丽，并且现金流相对充裕（详见本期6版相关报道），大举融资显然不代表资金现状堪忧，而是着眼未来。

　　“中海地产是一家擅长运用反周期规律的典型企业。在正常周期规律下，企业拿地、售房的节奏都是随波逐流，难以取得超预期的高利润率。而当前市场的波动周期中，能否运用好反周期规律，决定了企业竞争优势及发展潜力。”宋延庆表示。年报显示，2011年中海地产净利润上升21.5%至150亿港元，位居行业第一。

　　然而反周期操作并非一跃而就，需要更加长远的战略思考与节奏把握。

　　“龙湖对于销售窗口和拿地窗口的把握已经非常成熟。”一位北京房企高层对本报表示，回头观察龙湖近一年的市场行为，其反周期策略明显。“去年下半年开始积极销售回笼资金，如今多方融资补充现金流，手握现金流显然加强了其今年的拿地优势。”

　　事实上，在错失去年10月份短暂的销售窗口期后，今年一季度包括招商、保利等品牌房企也毅然加入降价阵营，力求回笼现金保证长远发展。

“缩量保价无论对于我国调控目标还是房企自身长远发展来说，都是有百害而无一利的。”住房和城乡建设部政策研究中心相关负责人表示：“短期利润不应该是当前房企考虑的内容。积极销售回笼资金，换取更低成本的土地资源，相信这笔大账谁都会算。”

　　而被评估为“保守型”的5家企业当中，其现金状况相对不坏，例如万科、碧桂园、远洋，但由于各自发展策略的不同，被认为2012年在土地市场上不会过多作为。

　　“万科奉行的是不冒险政策，这也导致它在2008年就曾经错位发展。”正略钧策相关负责人对本报记者表示。他认为，万科的核心策略在于紧随房地产大势，同时保证快速的资产周转率。“同时鉴于他的规模庞大，在土地市场的表现只可能是按部就班。”

　　这类企业还包括恒大、碧桂园，由于本身覆盖区域和管理结构已经过于庞大，土地拓展策略上一般不会轻易超常规发展。

　　宋延庆则认为，2012年土地市场上很有可能出现央企国企的新一轮突起，特别是例如华润和招商这样已经颇具品牌实力的房企。“无论在任何背景下，这类企业的融资能力和资源支撑能力都相对较强，很容易在逆市获得超常规发展。”当中以资金实力竞得土地。

　　存货压顶

　　“你若来了，便是春天。”一句典型宋卫平风格的招聘主题，揭开了久陷破产传闻的绿城中国的销售模式改革。

　　因为专注高端物业开发，绿城在2010年起便受到以限购为核心的调控政策的巨大冲击，但其坚持不降价的策略也让其近两年的销售业绩跌出第一梯队。2012年，宋卫平首先对绿城“开刀”的重大调整便是：积极销售，去存货。

　　事实上，许多房企正因为市场的低迷而面临较大的存货压力，特别是产品结构过于偏向中高端物业的企业，这也注定了它们在2012年将以“生存比发展更重要”为前提，在土地市场上基本上难有作为。

　　据北京中原市场研究部统计，截至4月8日，已公布2011年年报的75家A股上市房企存货市值达到9048亿元，比2010年末的6268亿元上涨44.3%，比2009年末的4183亿元更是上涨了约116%。这份数据显示，按照房企存货和营业成本计算，上述公司整体存货的消化周期为4.5年，而在2010年末时为3.8年。

　　高负债则接踵而至。据统计，截至3月底，沪深两市74家发布2011年年报的房企，其中69家同期负债总额超过8000亿元，比上年增长31%。

　　短期到期债务高达149.83亿元的世茂地产则是典型。据了解，从2月份开始，全国各地的世茂楼盘开始降价促销。据销售数据显示，世茂2月份商品房成交均价由1月份的18064元/平方米下调至10089元/平方米，宁波世贸湾楼盘更是打出了5.8折的超低折扣。

　　“世茂由于存货较多，负债较高，而且产品多为高端产品，依然将在今年面临较大的去存货压力，基本上在土地市场很难有所表现。”正略钧策相关负责人表示。

　　“房地产作为资金密集型行业，资金链的运转情况决定了企业的发展步伐，良好的现金流将保证企业在持续拓展上占据优势，进而在逆市中获得发展先机。”许文锋如是说。