最近，看到一个会议上关于房地产的两份报告，十分耐人寻味。

　　一份是财政部约请一批外国专家座谈中国房地产市场，美国财政部驻华经济与金融特使David Dollar介绍说，从1998年至2006年，美国房价翻了一番，住房按揭贷款增长了150%，房价的上涨超过了基本面，是很糟糕的泡沫状态，并直接诱发了2008年金融危机。

　　另一份中方学者的报告显示，房地产已成为中国经济的吸金黑洞。2010年，全社会的商品零售总额才15万亿元，而房地产销售已接近5万亿元。2009年以来银行业20多万亿元信贷投放中，过半堆积在土地和楼市。2008年底，全国的空置房面积约2亿平方米，而2010年这一数字随着楼市调控继续飙升。

　　与此同时，有关楼市的“好消息”扑面而来：有报告称，过去的红5月，40个大中城市逾六成成交皆有上升，北京、上海等地传来楼盘闻鸡起舞，逆势涨价的消息。这种异动隐约再度让人联想到了2009年被政策奋力拉起的楼市。

　　泡沫原因　地产金融相作用

　　美国财政部的报告道出了一个朴素的道理，房地产业是高杠杆的资金密集型行业，房地产业与金融业之间有着千丝万缕的联系。房地产泡沫的背后是财政货币纪律的松弛和金融资本不受约束的过度堆积，在类似4万亿元政策出台的顺经济周期内，财政和信贷的扩张以及随之引发的资产价格的上涨，都通过金融的放大器和加速器助推实体经济扩张。

　　一个值得警惕的数字是，中国城市居民的住房资产市值已突破100万亿元，这一数字与中国银行业的总资产基本对应。经历以价格上涨为标志的房地产市场的长期繁荣，房地产贷款的回报和还款记录都非常好，这会使金融体系形成一种错觉，即市场会永远地继续向好。“有房有地”的贷款被商业银行视为优质资产，对其风险评估往往不足，这往往是形成最糟糕泡沫的重要支撑力量。而一旦“黑天鹅”式的事件爆发，大量优质资产瞬间因流动性困沦为有毒资产。当旧的循环链条任何一个环节断裂，两者之间的“紧密捆绑”瞬间土崩瓦解，房地产泡沫累积的风险大量传导给金融体系， 金融的脆弱性和风险的高传染性会出现病毒式传播。

　　长期以来的金融抑制、投资饥渴、货币纪律松弛，使得中国房地产已成为超级货币泡沫的缩影。美国次贷危机的教训表明，房地产泡沫是政策和金融体系共同作用的结果，过去10年间，房地产占中国经济的比重日益上升，房地产开发投资占GDP的规模比重越来越大，银行体系30%的贷款进入房地产及相关领域，如果房地产市场遭遇类似美国或者迪拜式的寒流或者大幅下挫，中国银行体系必将“技术性破产”。所以此次调控一开始，就有大佬级的开发商放言：“要死一起死，看谁先死。”他们深知中国的银行业已经被完全绑架，除了房地产本身，中国银行业数十万亿贷款对应的抵押物主要是土地，银行业虽然从地产的虚幻式繁荣中获得过巨大收益，但中国式的以土地为标的的“抵押物崇拜”标志着中国银行业在土地和楼市下跌过程中将是一个无任何招架之力的泥足巨人。

　　中国房地产市场繁荣已经持续十多年，房地产行业成为中国经济双位数增长的引擎，许多大中城市地价房价出现了10倍以上的涨幅。经过两年“史上最严厉的调控”，房价过快上涨的势头虽然稍有遏制，但价格还远远没有回到合理价位。现在，调控的角力进入深水区，有人信誓旦旦称“中国房地产市场无泡沫”，“房价下跌很危险，跌30%中国经济就崩溃”，他们寄望把中国房地产市场变成一个超级赌场，希望政策“转向”，再度拉升市场后胜利大逃亡，最终套牢全中国。

　　以史为镜　紧抓调控不放松

　　成熟市场经济国家在地产泡沫的过程中，都曾有过与泡沫共舞的甜蜜幸福的迷人时光。但在市场沸腾后，政府、银行、所有的市场参与者和学界都强烈否认“经济泡沫化”，全民陷身于赌博经济中而不能自拔。

　　但最糟糕的泡沫膨胀，都没有逃得过泡沫破灭的宿命和魔咒。20世纪七八十年代的美国，政府推动“自置居所”，这一时期诞生的房地美、房利美和联邦住房贷款银行抵押贷款担保资产高达6.5万亿美元。美国政府还通过税收——允许屋主的按揭利息抵消所得税的政策激发了火爆的房地产市场。很快美国出现了十大空城：堪萨斯、休士顿、底特律等城市，其新屋空置率接近4%，租房空置率平均为13.86%。由不动产投机失败而使大量的金融机构陷入危机状态，美国的储蓄贷款合作机构破产数超过800家，不动产的呆坏账是导致破产的直接原因。

　　以邻为镜，以史为镜，房地产市场如果失控，任由泡沫膨胀成为最糟糕的状态，将导致经济的系统性灾难，金融业将为之付出炉心融毁的代价。所以，中国政府一再强调，“政府这只手不可缺少，因为它能保证稳定和公平。”这表明政策从严不会改变，而信贷政策和财税政策从紧，存货高企、交易管制、价格管制依旧持续，随着保障房大面积交付，抑制投机的全国大中城市联网系统开通，房产税的试点扩大和日益合理化，这个曾经流金淌银的市场，购买者将会真正理解什么叫“买者自负”的自我责任原则。历史地看，中国经济到了必须正视并高度警惕房地产泡沫的最糟糕时刻。

　　鉴于当下调控与反调控的尖锋角力，还是应该铭记温家宝总理的那句话“调控不能放松，如果放松，将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱……”