从7月1日开始，修订后的《闲置土地处置办法》（简称《办法》）即将实施，各地存在囤地行为的房地产开发商们将面临大考。事实上，《办法》始于1999年，此后曾有类似地方性政策出台。而此次修订的《办法》，对土地闲置有了更详细的界定，态度也更为严厉。

　　闲置土地现象在上海一直存在。据上海浦东新区规划和土地管理局透露，近期该局已将关注度较高的闲置土地案例上报到市里。但由于一些土地动迁存在障碍，闲置土地往往被归为政府责任，开发商被处罚的案例实际上并不多。

　　上海规土局曾大力整治

　　早在两年前，上海市规划和土地管理局（简称上海市规土局）就出重拳对闲置土地加以管理，但这一地方性的政策，在一段时间内并未对囤地予以实质性的惩处。

　　本次修订后，《办法》对闲置土地的认定更为具体细化。《办法》出炉之前，由于界定不够明确，有开发商在土地上打下几棵桩，就自称“已动工”，应付检查。但修订后的《办法》中规定：如开发建设面积占应动工总面积不足三分之一，或已投资额占总投资额不足25%的，都将被认定为闲置土地。据此，自2012年7月1日起，未动工开发满一年的闲置土地，将按照土地出让或者划拨价款的20%征缴土地闲置费；如未动工开发满两年，土地可按规定被无偿收回。

　　记者了解到，《办法》由国土资源部出台，而上海的闲置土地问题由上海市规土局负责，上海市以下同时设有各个区规土局。早在两年前，上海市规土局就曾针对上海的囤地现象，给出非常严厉的警告。但这一地方性的政策并未带来实质性的惩处。

　　2010年1月，上海市规土局发布了《关于本市开展闲置土地登记的公告》（简称《公告》）要求建设单位必须于当年3月22日前完成登记。并明确一旦被认定为存在闲置土地的问题，政府将根据闲置时间，采取收取闲置费甚至收回土地的措施。

　　《公告》一出，引起上海房地产业界的担忧。有观点认为，由于当时土地市场供应紧张，政府态度较为严厉。加上上海闲置土地情况复杂，政府方面意在施压于企业，加快解决遗留的问题。但《公告》发布后，并未传出受罚案例。在上海，造成土地闲置的原因很多。有因为动工手续烦琐，时间太长导致开发推迟，也有因为市政规划、动迁受阻等原因造成的闲置。

老城区动迁疑难

　　虽然囤地的原因出在政府方面，但开发商却从中获得了实实在在的好处。记者了解到，上海各个区目前或多或少存在土地闲置现象，但动迁困难是最常见的一大原因。尤其是在上海黄浦、卢湾等老城区，由于近年来这些老城区迅速崛起为商业中心，土地价格飞涨，导致旧宅动迁成本极高，许多地块已闲置多年，成为了标志性的闲置地块，岌岌可危的危楼与周边豪华的商业环境格格不入。

　　近日，记者致电上海浦东新区规划和土地管理局，询问新政落实情况。一位负责人向记者表示，尚不清楚上海将对闲置土地采取何种措施，但近期有关浦东辖区内一处多年未动工的地块的质疑，上海浦东规划和土地管理局已将这些情况汇报到市里。

　　黄浦区规划和土地管理局一位内部人士向记者透露，黄浦区的闲置土地，其管辖权与其他城区有所区别。比如有的地块归上海市管辖，而有的地块关系是挂在区一级的。从政府角度看，黄浦区的土地开发与其他城区有所不同，其重点是抓历史风貌的保护，《办法》出炉后是否会对这些地块采取保护措施，目前尚不清楚。

　　多年以来，一旦涉及土地闲置处理问题，就会存在是政府原因还是开发商原因导致土地闲置的争议。新修订的《办法》明确，政府原因造成的动工延迟包括调整城乡规划、未按时交付土地、土地上存在群众信访事项、军事管制、文物保护等。

　　上海一位从事房地产开发的业内人士对记者表示，对于闲置土地，开发商大部分都能找到理由。房地产业内人士告诉记者，上海屡次打击囤地政策新规出台，港资企业都会首当其冲受到关注。不少港资房地产企业拿地后开发周期会变得非常漫长，地价和房价也将在开发过程中不断暴涨。香港郑裕彤家族、李嘉诚父子都在上海拥有房地产项目，待数年的开发期过后，房价上涨了数倍甚至十几倍。

　　最为突出的一个案例是，2011年，汤臣集团在上海有一处17年未开发的地块，集团方面给出的解释是因为动迁、开发手续等问题造成了这一现象。但这一地块在经历了漫长等待之后，价格早已上涨了数倍。

　　据易居中国的一份报告显示，截至2009年底，上海房地产市场拿地超过两年未上市或未动工的住宅或含有住宅用地的项目达330宗，可建面积达4356.5万平方米。

　　历史遗留问题

　　据统计，2009年，全国闲置土地有700多宗，土地闲置面积3000多公顷，政府原因的土地闲置宗数比例为企业原因的5倍，土地闲置面积为企业原因的两倍。中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者，此次修订的《办法》较严格，例如闲置土地认定的细化，不像以前，只要拿到土地许可证就算开工了。《办法》对土地出让之后的完工时间也有了明确的要求。

　　据记者了解，近几年，《办法》一直在酝酿修改中，在此时推出修订后的《办法》，主要是流程上的需要。薛建雄表示，土地闲置可上溯到2004年以前，以往上海的土地多以批租的方式出让。当时，上海有很多土地都没动迁好，有的连“三通一平”都没有完成，造成了许多遗留问题。而随着上海土地拍卖以公开化的方式竞价出让，加上大部分出让的土地都是“净地”，开发商在开发土地时将不会再出现遗留问题。

　　目前，上海的土地动迁大都历经了多次转手，最初的问题一直在延续，至今仍未能得到很好的解决。薛建雄认为，闲置土地的处置办法存在已久，却一直未按照办法标准执行。受社会压力的影响，上海市规土局出台各项要求，督促开发商加快开发进度。《办法》出台后，虽比以往严格，但类似开工面积、投资比例等标准，开发商仍有办法用“技术手段”予以规避。