尽管前方是房地产市场的严厉调控，背后是资本市场IPO的紧密封锁，但精明的开发商仍然探出了多重融资秘道。招商收购东力、万科收购南联、广汇举牌友好……毕竟，相较于排队等候IPO，“借壳”是一个相对容易操作的办法，诸多房企甚至是龙头房企也加入了“借壳大军”，为自身的再融资和长远发展寻觅更多渠道。

　　母公司强力支撑或助招商地产成功借壳

　　背靠着母公司招商局的强力支撑，招商地产并没有像其他房企一样面临资金难题。2012年一季报显示，招商地产的现金比率为20.2%（现金比率最能反映企业直接偿付流动负债的能力，比值一般在20%以上为好，但也不能过高），是其2009年底以来的新高。但是，一直以来专注于房地产开发经营的招商地产，突然宣布其境外子公司以合计1.99亿港元购买了东力控股70.18%股权。公开资料显示，东力控股注册成立于开曼群岛，是一家香港上市公司，主要从事消费电子产品的制造及贸易业务。

　　“中国大陆对于借壳上市和IPO都有严格规定，去年9月1日起实施的借壳上市新标准使A股市场的借壳上市活动受到了证监会的约束。因此，许多企业都选择了境外上市这一途径，如在中国香港、美国甚至是北欧国家上市。”北京盈科律师事务所专业律师任建涛表示，招商地产没有资金问题，此举可能是为了寻求更大的发挥空间和多样化融资方式，加上出于提高知名度以及业绩等上市企业考量指标方面的考虑。

　　“的确，相对于其他房企，招商地产的资金相对宽裕。国内对于借壳上市和再融资审批的管理较严格，招商地产在国内主要从事的是普通地产，而其在香港的商业地产业务发展较快，公司希望发展双产业线，通过港股来实现突破。另外，香港的‘壳’相对便宜，招商地产此举也是出于拓宽融资渠道和发展产业布局的考虑。”华西证券财富管理中心投资顾问王振虎也表达了类似观点。而且，招商地产的母公司招商局已在香港上市多年，在收购流程和资金等方面亦可为其提供一定的指导和支持，借壳上市的成功率较高。  

借壳港股上市为万科国际化战略铺路

　　继招商地产收购东力控股后，一直都表明没有赴港上市或借壳计划的房企龙头万科，日前宣布将以10.79亿港元的价格收购重组后的香港上市公司南联地产，收购股份约占重组后南联地产已发行股份总数的73.91%。公开资料显示，南联地产于1996年在开曼群岛注册成立，在香港和新加坡的主营业务包括地产投资、物业管理和仓库业务等。通过此次收购，万科将持有南联地产位于香港新界葵涌区约65.7万平方英尺的物业，该物业在2011年12月31日的评估价值为11.2935亿港元。相比较于万科所支付的10.79亿港元成本，至少从账面上看，这是一起相对划算的收购。

　　“与招商地产有些相似，万科的出发点有两个，一是构筑新的业务链，二是为国际化战略铺路。像万科这样的龙头企业，拿地和建房已经不是问题。随着地产市场的发展，住宅地产由于受政策调控的影响，可能会逐步放慢快速扩张的步伐，但商业地产有望成为未来一条新的黄金发展轨道。从国外经验看，先发展住宅地产，然后发展商业地产，这是一个过程。”王振虎认为。

　　“目前的国内市场特别是住宅市场正处于调控‘阴云’之下，银行贷款越发谨慎，房企融资困难。因此，通过发债、收购等方式实现境外融资，拓宽融资渠道，扩大企业规模是可以理解的。”任律师指出。

　　其实，在楼市调控导致房企融资受阻的背景下，内地房企通过收购香港上市企业，实现曲线融资的商业逻辑并不难理解。此前，包括保利地产、华侨城、天伦置业等在内的多家开发商都在资本市场上建立起了内地和香港的双融资平台模式。

　　A股严规致广汇置业借壳上市长路漫漫

　　新疆龙头房企广汇集团曾一度欲退出房地产行业，但近日因变身新疆零售龙头企业友好集团的第二大股东而成为业界关注的焦点。根据有关公告，广汇集团于日前通过上证所集中竞价系统增持友好集团1557.4510万股股份，耗资约1.54亿元，这也使得广汇集团一跃成为友好集团的第二大股东，合计持股比例为5.008%。

　　王振虎表示，广汇举牌友好，更多的是想通过后者的壳价值有效整合集团旗下的地产业务，实现效用最大化。同时，不排除广汇集团有进行产业链布局的可能，或想通过上市公司搭建桥梁，做新的产业布局。据查，广汇集团对于上市一事有着明确规划，在其企业网站上，“通过资产重组，将已成规模的商业地产项目及配套服务资产打包形成产权清晰收益稳定的资产包，并以广汇置业的名称上市”的字眼赫然在目。

　　但是，根据A股的上市规则，“国务院2010年就已出台了新‘国十条’，去年证监会又发布了《关于修改上市公司重大资产重组与配套融资相关规定的决定》，国内对于企业借壳上市标准有明确的原则性规定。”任律师指出。

　　时至今日，房企上市的闸门并没有完全打开的迹象，A股房地产IPO停滞不前，借壳上市也不是一件很容易的事情。从2009年开始，陆续有实达集团、中天城投、华业地产、苏宁环球等房企的再融资计划因政策而夭折。在借壳重组方面，上交所于6月27日发布了《关于完善上海证券交易所上市公司退市制度的方案》，针对“壳资源”炒作等非理性现象，在恢复上市和重新上市等环节设立了更具体的条件。

　　由此看来，广汇集团的商业地产业务登陆A股将是一条漫漫长路。