合作建房的做法在国外早已有之。但究其目的，是为了解决低收入人群的住房问题。而中国的集资建房，主要动机却来自业主对于现在房产开发企业的不信任，及对自身利益被侵占所产生的抵制行动。这其中的反差绝非收入高低这么简单。

　　近段时间以来，于凌罡这个名字频频出现于各大媒体。这位31岁的联想集团工程师因为提出了“合作盖楼”的设想，甚至被有的媒体评为“2004年楼市10大焦 点人物”之一。

　　于凌罡的设想是：招募300个合作伙伴，每人需持15万元自有资金，并且承担22.5万元的银行贷款。参加合作的业主们共同出资购地，共同招聘成立运作机构。楼房建成后，根据事先协议的合理分配原则进行分配。

　　中国的房地产市场并不了解和接受合作建房，而在国外，这种做法却已经存在了两个世纪。

　　英国：首创合作建房

　　1844年，一个名为罗奇代尔的住房合作社在英国建立。这个全新机构由数个合作成员组成，他们共同负责房屋建设中的一切，包括开发资金的筹集、房屋的建设与维护等。合作社中的每个成员都必须出资持有整个合作社财产的一部分（通常这种份额以股份或者会员证的形式存在），同时还要签署一份入住协议（这份协议保证了会员们惟一合法的居住权利）。到了1861年，罗奇代尔在英国建造了36套合作社住宅。

　　德国：1/3住宅由住房合作社造

　　住宅合作社是德国住宅建房的主要组织形式。据资料显示，合作社建造的住宅占全国新建住宅总数的30.9%。在德国，政府对合作社建房给予多方面的政策帮助：一是提供长期低息贷款；二是给予借款保证；三是提供合理价格的土地；四是减少税收，对所得税、财产税、土地转移税和交易税等，均以较低税率向合作社征收；五是补贴租金，合作社住宅如用于向社员出租，政府在必要时可补贴部分租金，使房租降低到社员能够负担的水平。

　　1862年成立的汉堡住宅合作社是德国最早出现的住宅合作社，到19世纪70年代初，德国仅有3个住宅合作社，一个在布雷斯劳，另一个在达姆施塔特。但是到1874年，合作社的数量达到52个，其中有一些位于德国中部和东部，这些合作社的建立使合作社住房理念得到实施。1878年，“Flensˉburger工人建筑协会”成立，成立之初便有277名社员。该合作社旨在为其社员提供一个“可以遗传的家”。一旦建筑成本的一半费用能够由房租和会费盈余支付时，就要通过抽签来决定谁有权拥有住房。合作社鼓励节约，自筹资金，这样就能够提供低息的临时建筑贷款。“Flensˉburger工人建筑协会”的结构和组织形式后来被许多合作社采纳。

　　另一个颇具代表性的合作社于1885年在汉诺威成立，被称为“储蓄及建筑协会”。该组织也强调节约，但主要致力于租赁住房的建设。其社员只要履行职责，遵守住房规定，就享有永久居住权。如要提高房租，须经社员大会同意。因此产生了产权租赁条约，成为合作社住房的范本，直到今天仍旧使用。

　　二次大战结束后，爱沙尼亚并入苏联版图。根据共产主义的理论，人们建起了大量国有化住宅。接下来的50年间，在这片土地上根本没有一个人拥有自己的房地产，一切土地都属于国家。

　　所有权改革及住宅私有化开始于20世纪90年代初期。在1994年1月1日，71%的住宅股份都属于国家或市级政府。在实施私有化后，到1998年1月1日，国家及市级政府拥有的住宅股份降至10%。住宅私有化进程将爱沙尼亚变成了一个房产主的社会。

　　在这种情况下，爱沙尼亚住宅合作协会联盟（EKL）于1996年4月17日成立。为解决爱沙尼亚住宅合作中存在的问题，EKL着手进行以下活动：为住宅合作组管理人员编制了专门课程。该课程包括三个部分：住宅合作管理学、住宅合作技术问题和住宅合作法律背景。EKL培训部还搜集了各种组织信息，针对不同产品（维修材料等）的燃烧性及特性描述与不同公司合作。2000年在爱沙尼亚，至少有4000名住宅合作组管理人员参加过EKL的培训课程。

　　与此同时，EKL还与许多销售建筑材料及提供建筑服务的公司达成协议。EKL社员可以从这些公司得到最优惠的价格。EKL还可以为住宅合作组提供贷款服务。这就意味着EKL社员可以在没有担保的情况下为修缮住房找到一笔贷款。

　　EKL是一个功能组织，目前拥有的社员超过500名。政府承认住宅合作组织的地位。EKL的工作人员来自5个政府机关及工作团体。地方政府都有兴趣与EKL进行项目合作。  

日本：政府大力支持

　　1966年7月，日本制定了《日本勤劳者住宅协会法》，并依据该法于1967年3月成立了勤劳者住宅协会（日本住宅合作社）。

　　日本政府一开始就在法律上明确了劳动金库（工人银行）与住宅金融公库（住宅银行）对日本住宅合作社的融资义务。由这两家金融机构提供资金作为日本住宅合作社事业发展基金的来源，并引进财团基金与退休资金，扩大合作社资金来源。以1997年为例，勤住协借入资金额包括：①从劳动金库借入金额522亿日元；②从住宅金融公库借入金额769亿日元；③财团基金106亿日元；④退休资金18亿日元。

　　对于个人建房资金，日本政府规定20%为个人储蓄存款，80%从住宅银行和工人银行贷款，但是利息非常低，年息为3%，还款期限为35年。据日本勤住协测算，一个日本职工年收入在300万日元左右都能买得起住宅合作社的住宅。根据世界银行对一些国家的考察结果显示：普通住房价格和家庭收入的比例要保持在3～6倍之间，居民才有足够的购房支付能力。因此，住宅合作社的房屋购价基本上是控制在普通职工年收入的5～6倍的界限范围内。

　　由于勤住协的非营利性，日本政府除了提供资金支持外，还在税收方面给予各种优惠政策。这就使得勤住协能够提供价格更低廉的住房成为可能。在税收方面给予的优惠政策如：①原则上免除法人税；②免除注册税；③免除印花税；④对于向勤住协出售土地者削减让渡税。同时，勤住协在获得土地后是不纳土地税的，日本政府还规定其不受国土利用法、宅地建筑交易业法及其他土地使用政策的限制。勤住协建设房屋的土地60%来源于国有土地，目前日本政府正在积极实现对国家、地方公共团体等机关团体的土地有优先购入权的目标。

　　于凌罡面临的三大难题

　　不难看出，在国外，住房合作社往往会得到政府大量的优惠政策，换句话说，政府帮助合作社降低了成本，他们才获得生存的机会。因此，于凌罡首先要做的便是加强政府公关，通过游说政府获得优惠政策。

　　此外，于凌罡还面对两大难题：一是专业能力。由于合作社的参与者都是购房者，他们之中显然不会有很多人具备房地产开发的专业能力，因此需要花钱从市场上购买一些专业服务；二是管理效率。根据于凌罡的设想，合作社至少要300个人，这意味着这些人拥有同等发言权。但建一栋住宅楼，绝不是挖坑浇混凝土那么简单，整个过程中需要决策的事情很多。楼建多高、层高多少、户型如何、配套怎样，都包含着数不清的细节需要拍板。以投票方式表决的合作社，如何高效地进行决策值得于凌罡好好想想。