18年波谲云诡　18年潮起潮落———

　　18年，对一个行业意味着什么？从一纸协议便可跑马圈地、几百万便可撬动数十亿的地产项目到招拍挂急死小开发商、没几十亿资金都无法在北京楼市立足；从买个楼花倒卖一手狂赚一笔成为富翁、炒房团全国出击抬升房价到想多买套房不得不假离婚骗取购买资格、调控导致房价下行炒房炒成房东；一片不毛之地拿个项目造个概念便万人空巷到现房在手却无人问津……我们见证了北京地产将近18年的跌宕起伏，目睹了无数地产人的兴衰成败，帮助了成千上万的买房人实现居住的梦想。18年来，有多少大事伴随着房地产业从懵懂到成熟的历史？我们用编年史的方式一一进行回顾。

　　●1995年　北京青年报《广厦时代》创刊

　　1995年9月6日，京城最早的房地产专刊《广厦时代》创刊。当时，人们对“房地产”三个字的概念还停留在港剧中的层面，在北京人们能够买到的都是外销房，而身处福利分房的人们对此漠不关心。而《广厦时代》的创始人们准确地预见到房地产市场化的未来，果断抢先在京城媒体中创立专业的房地产专刊。事实证明在未来的18年中，北京青年报《广厦时代》始终牢牢占据着京城地产平面媒体龙头老大的地位，与1995年敢为天下先的决策有着必然的联系。从最早薄薄两个版到如今常规的二三十个版，从区区几个消费者电话咨询买房政策到成为买房必备的置业宝典，《广厦时代》始终贯彻着以读者为本位，以买房人需求为办刊原则，尽最大努力使读者在专业味道浓郁的地产报道中读出他们所需要的内容，我们打破了财经新闻常规的专业报道方式，以最贴近人们居住生活的小事入手，于落笔处透视出房地产市场与普通买房人之间的必然联系，受到广大读者的青睐。

　　在这18年当中，《广厦时代》经历了京城楼市的冷暖兴衰、跌宕起伏，经历了从业者声名鹊起、黯然离场，但始终未变的是我们孜孜追求的新闻理想以及“视读者为上帝”的办刊宗旨，在下一个18年里，我们还将一如既往地坚持读者本位，用更真实、更全面、更权威的地产报道为读者买房置业梦想贡献自己的力量。

　　《广厦时代》创刊同年，正是房地产市场的起始之年。5月17日，北京市人民政府房改办公室，北京市房地产管理局联合发布《北京市关于购房职工调整住房有关问题的试行规定》，将单位福利分房转化为货币买房，从此，房地产真正深入人心，开启了十几年毁誉参半的坎坷旅程。

　　同样在1995年，房地产概念孕育而生的背景是海南崩盘，这也是为什么楼市从一开始就与“暴利”、“泡沫”联系在一起并始终被人诟病的主要原因之一。据统计，1992年在北京市登记注册的房地产开发企业仅有33家，而且是清一色的国企。国内其他城市的发展速度比北京快得多，截至1992年底，全国登记注册的房地产开发公司达到12000多家，是1991年底的3倍，其中沿海的广东、海南、上海、江苏的房地产公司占到全国总量的44%。1993年1至6月，全国的房地产开发企业又新增8000多家，达到20000多家，1993年8月，仅在海南注册的房地产开发企业突破10000家，占全国总数的近一半。纷纷涌入海南的各路资金竞相追逐那些土地批文的拥有者，不少人靠倒手批文上演了一夜暴富的“神话”。

　　1995年，海南、北海等房地产过热地区，在倒地皮、卖项目、炒楼花的所有链条都断裂后，被一些头脑膨胀的投机分子所鼓吹起来的泡沫终于破裂了，继而出现了资金沉淀、债务纠缠、工程停工、土地闲置的萧条惨状。五年后的1998年底，海南省公布了那次房地产泡沫给全省经济带来的影响：被圈占而长期闲置的建设用地23788.5公顷，长期无人问津的积压空置商品房455.76万平方米，在停缓建的603项工程中，有原规划报建、但最终成泡影的房屋1631万平方米，以上三项共占压工行、农行、中行、建行四家国有银行的资金430多亿元，如果再加上非国有银行及其他金融机构、其他企业的投资、施工企业的垫资、材料款以及买房人预交的购房款，所占压资金的总额超过800亿元。这些“旧债”，一直影响海南楼市十几年之久，成为老一代地产人谈之色变的话题。 

●1996年　房地产成为新经济增长点　市场乱象给新政“添堵”

　　1996年7、8月间，房地产的利好消息传出：政府拟以普通住宅作为长期主导消费品，使其形成新的经济增长点。一时间，这一概念成为预测中的新一轮经济周期的信号。

　　希望新的经济周期到来，除经济运行状态因素外，亦有重要的心理因素。作为政府最为关注的国有企业特别是大中型国有企业，其运行状态未见明显好转，亏损面超过一半。按以往的经验，舒缓国有企业困难压力往往是启动经济、放松银根的理由和目的，但长期以来的经济运行调整也多忽视消费市场而注重对生产领域的资金控纵，陷入“一放就乱、一收就死”的怪圈。

　　据分析，此次经济周期与以往相比，最大的不同也许在于开始重视消费市场。中国的消费者们已经过了购买大件家用电器、生活用品的阶段，随着住房制度改革、住房商品化观念的深入以及生活品质、需求的提高，拥有自己的住宅已被专家、学者、研究机构认定是中国未来长时期内的主导消费品。选择普通住宅并将此培育成新的经济增长点，无疑将对经济的长远发展产生巨大的影响。

　　在房地产业界欢欣鼓舞的同时，之前不规范市场的乱象依然严重，小产权房的大行其道、小资金撬动大项目的非常规操作，都对后来的房地产市场产生了不利的影响。比如玫瑰园事件就揭示出地产商资金不足的后果。

　　1996年8月，玫瑰园事件曝光，为其后的玫瑰园破产和利达行清盘埋下伏笔。北京玫瑰园原由刘常明的香港飞达公司跟昌平县房地产开发总公司合资开发，是北京市政府1992年赴港招商项目之一。但由于刘常明将开发资金挪作他用，且恰好碰上国家实行宏观调控，导致项目进展缓慢。同时，有关部门发现玫瑰园别墅手续不全，是不合法的项目。为了救活玫瑰园，资深地产专家邓智仁从代理的身份走向开发的前台，几经折腾后，邓智仁耗尽资金依然无力回天。玫瑰园也被香港人陆苍以象征性的价格收购，但也没能让玫瑰园起死回生，最终破产清算。经法院认定，玫瑰园的债主共105个，债务总额达10亿元之巨，而其评估价仅为5.99亿元，严重资不抵债。直到1999年7月16日，玫瑰园别墅在京公开拍卖。

　　那一年里，很多城市都发生着破产、清算的地产事件，北京昌平区域的违规别墅、庐山风景区名人别墅都是轰动一时的新闻。

●1997年　亚洲金融危机影响中国楼市　民间差价换房合作建房另起炉灶

　　“售后包租”、“租金回报”、“买房送物业管理费”……这些最早的地产营销手段多出自房地产业萧条的年代，尤其是1997年的亚洲金融危机时期，那个时期后来被人们称作房地产业最黑暗的一年。1997年，亚洲金融危机以及香港楼市泡沫的破灭使得内地房地产业受到强烈冲击，尤其以外销房为主，一大批以港澳台客户为主的楼盘都遇到了销售瓶颈。1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。受房价飞涨的刺激，香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。

　　就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。据专家计算，从1997年到2002年的5年时间里，香港房地产和股市总市值共损失约8万亿港元，比同期香港的生产总值还多。而对于普通香港市民而言，房地产泡沫的破灭更是不堪回首。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。

　　受其影响，北京外销房市场也遭受打击，由于要弥补香港的损失，港台开发商在北京的楼盘纷纷跳水，各种打折促销、售后包租应运而生，也为后来的承诺不兑现、收益得不到保证埋下伏笔。之后的很多年里，购买了当时港台背景楼盘的业主仍然为当年的官司奔走。

　　与被香港“传染”了的北京温吞景象形成强烈反差的是，民间活跃着差价换房、合作建房等“自娱自乐”的形式，仿佛“买房”是一个和普通人没有任何关系的词汇，但它却实实在在地为普通买房人实现了居住梦想。5万元拥有一套两居室！这不是做梦，而是1997年合作建房时的真实案例。合作建房的基本做法是让住房困难户先交一定数额的基金加入单位系统成立的住宅合作社，职工根据自身的经济能力交纳集资款，大约占建房总额的80%，单位根据效益给予另外20%的补助，国家减免一些相关的税费，给予帮助扶持。截至1997年，北京市的住宅合作社已达到68家，发展社员5万多名，筹集建房资金10亿多元，为1万多住房困难户解决了居住问题。

　　同年还发生了一件大事，有关部门印发了《关于取消部分建设项目收费进一步加强建设项目收费管理的通知》（计价费［1996］2922号，以下简称《通知》），公布取消了48项建设项目收费。该政策使房地产开发成本得到一些降低，对房价的合理化起到了一定的作用。  

●1998年　买房成为个人的事　按揭贷款从幕后走向前台

　　福利分房寿终正寝。1998年对于房地产市场来说，是具有里程碑意义的一年。它的特别之处在于，这一年里，执行了40多年的实物分配福利房做法被废黜，商品房走向市场，房地产热潮开始显现。1998年初，新一届政府将实现国民经济的快速增长作为首要任务，住宅建设成为新的经济增长点。从那年开始，房地产热在全国蔓延开来，这个过程始于一份国务院令，也就是后来被看做房改纲领性文件的国发【1998】23号文件。以取消福利分房，实现居民住宅“货币化、私有化”为核心的住宅制度改革正式启动。在新中国延续了近半个世纪的福利分房制度寿终正寝，“市场化”成为了住房建设的主目标，那时正是1998年的7月。

　　从此，中国真正进入了商品房时代，对于不少购房人来说，也经历了从不知该如何买商品房到游刃有余的过程。对于商品房的态度也由最初的敬而远之，变成了如今的疯狂炒卖。同时，房改至今，中国人的幸福感也因为商品房的出现，开始了幸福与挣扎并存、感恩与无奈共生的十余年。

　　同样是在这一年，房地产作为支柱产业的地位被确立，贷款买房政策的进一步放开，使越来越多买房人开始尝试“花明天的钱圆今天的住房梦”。1998年3月，北京市住房资金管理中心和中国建设银行联合发布北京市个人住房组合贷款管理规定。

●1999年　私企成为地产主流　市场英雄粉墨登场

　　1999年，是个人才辈出的年份。由于北京行政机关较多，因此停止福利分房，实行住房货币化比其他省份晚了整整一年，各个国企忙于对政策的执行，这无疑给了市场化的房企以及市场化的人才用武之地。他们用先进的市场化运作与推广，成为一时英雄。潘石屹、邓智仁、梁希森……一批足以影响之后多年营销市场的人物都在该年粉墨登场，上演了一幕幕地产荧屏的鲜活剧目。

　　1999年8月下旬，竞争日趋激烈的地产领域上演了一幕“哗变”闹剧。仅一街之隔的两个项目现代城与天下第一商城为事件的主角儿。现代城6支销售队伍中的4支、6名副总监中的4名加上数十位员工集体跳槽至中国第一商城。作为离开现代城的补偿，4位副总监各得到18万至25万元的补偿费。而幕后的操纵者、中国第一商城的顾问邓智仁一年前还和潘石屹处于合作关系，反目成仇后上演了对老东家的反戈一击。教会潘石屹营销学的邓智仁认为此事不仅可以让潘石屹蒙羞，还可以起到免费宣传的作用，但不谙中国人情之道的他却恰恰忘了，他的对手是那个长袖善舞的潘石屹，站在“被反叛”的角色中，在道德上首先占领了高地。中国第一商城并未因此热销，反而是留在现代城的销售员在无房可卖的情况下，全部被老潘派去支援好友易小迪的首个京城项目——阳光100，凭借出色的销售能力，这群留下的人赚得盆满钵满，双城记最后的结局是邓智仁离去，从此淡出北京地产江湖，潘石屹坐上了营销一哥的宝座……

　　在同年7月，全国第一家破产的大型合资企业，全国破产案标的额最大的企业玫瑰园以3.98亿元的拍卖成交价被山东希森集团获得，被关注长达三年之久的“玫瑰园破产案”终于尘埃落定。

　　该年另一个标志性事件是北京市物业管理首次招标。在此之前，物业管理行业可谓一片乱象，行业未能深入人心，自身管理混乱，而且往往是开发商自持物业管理公司，沆瀣一气之事时有发生。京西项目美林花园在六个竞标物业管理公司中经过七个小时的激烈竞争，最终选定了物业费最低、承诺物业服务标准最高的北京燕侨物业中标。从此之后，物业管理招标制逐渐深入人心，北京市物业管理主管部门也与不久之后确立了开发商必须进行物业管理招标的法令，行业风气逐步得到了改善。

●2000年　北京首届明星楼盘评选出炉

　　2000年，北京房地产市场伴随着新世纪的曙光一起光芒夺目，买房观念深入人心，改善居住成为共识，一时间，北京各个项目售楼处大多门庭若市。然而，由于市场化程度还不像今天这样完善，因此，在销的几百家楼盘，数千家项目公司，存在着良莠不齐的状况，如何让买房人在纷繁多变的项目中挑选自己满意、安全的房产？成为人们议论的话题。

　　当时的北京青年报《广厦时代》成为第一个吃螃蟹的人。通过近似选秀的方式将一批有实力、有责任、有前景的楼盘推至前台，让人们直观地通过媒体的平台了解什么是好产品、好项目。但问题就在于，如何保证评选的公正度与透明度？

　　此事引发京城楼市震动，在整整一年时间里，在销的京城数百个楼盘都参与其中，不下百位政府官员、专家、学者共聚一堂，共同见证了北京房地产业第一次辉煌的展示——《北京青年报广厦时代》推出的北京首届十大明星楼盘评选。

　　本次活动共分为两个阶段。通过读者投票，第一阶段评出50个入围楼盘，与此同时，来自政府官员、专家学者、读者、购房人代表组成的专家团，对入围楼盘进行了逐个考察与评判；第二阶段，凭借读者投票、专家团评判得出的十个最具代表意义的楼盘成为最终的赢家。

　　首届明星楼盘评选被称为北京楼市最公开、公正、公平的百姓参与度最高的一次评选。由于首次明星楼盘评选获得巨大成功，在之后的数年间直至今日，大量媒体通过“楼盘评选”以期达到广告收成的效果，结果造成了评选活动泥沙俱下、良莠不齐，引起了开发商与广大购房人的不满。2002年，本报积极响应建设部下发的《关于坚决制止房地产市场各种乱评比活动的通知》，成为第一个不再举办明星楼盘评比的主流媒体。从首开明星楼盘评选先河到第一个退出评选活动，北京青年报在读者与买房人中间树立了公正、健康的形象。

　　在当年的大事件中，还有两件负面内容。由于市场化竞争日益激烈，同行之间的比拼也趋于白热化，一些资金实力有限、盲目上马、开发经验有限的项目受挫，价格战第一次进入人们的眼帘。鹏润家园五折卖房，创造了至今无人能破的降价纪录，引发业主强烈不满，维权也首次出现在北京楼市；另一件则代表着市场发展过快引发的建筑质量、装修标准的不配套。现代城氨气事件就是此类型代表，开发商潘石屹最终通过较为合理的方式解决了危机，并创造了“无理由退房”的新概念。

●2001年　北京青年报购房者援助中心　为消费者保驾护航

　　从国家取消福利分房之后短短三年时间，房地产业得到了长足的发展，但也存在着泥沙俱下的情况。由于法律法规的不健全，市场行为的不规范，很多开发商在开发过程中存在着欺诈买房人、质量不过关等恶劣行为，而买房人则由于买房经验不足导致上当受骗。2001年，随着商品房入住数量的增多，业主与开发商之间的矛盾纠纷也在逐步升级。由于在开发商与业主之间缺少可以促使达成共识的对话平台，许多业主采取了示威、围攻售楼处、砸售楼处的过激做法与开发商进行对抗，甚至出现了冲击展会的过激行为。但这一切并没有改变开发商对业主的态度，实际上对立的双方非常需要沟通。

　　鉴于此，北京青年报社成立了北京市第一家购房者援助中心，并起到了为发展商和业主搭建沟通桥梁的作用。援助中心成立以后，得到了发展商和广大业主的认可，短时间内就收到了电子邮件数百封，热线电话不断，援助中心成立后，就成功地促成了都会华庭的业主与发展商进行对话，并使对话双方达成初步共识。购房者援助中心在一个市场尚不成熟的非常时期做了一件特殊的工作，力求促进北京房地产市场逐步走向成熟。

　　由此引发的后续故事则证明了购房者援助中心的作用。就在该年，集体签约案例猛增。买房人少则二三十户、多则五六十户自发地联合起来，共同聘请律师与开发商进行谈判。目的不是为得到开发商最大限度的价格优惠，而是为了得到一份能最大限度地保护自己权益的合同。其中，合同中的补充条款成为买卖双方争夺的焦点。开发商则认为集体签约反映出买房人维权意识在提高，对开发商也是一种鞭策和监督。

●2002年　维权事件增多204条横空出世

　　买房维权，俨然成为2001年和2002年的房地产市场的代名词。从2002年年初的鹏润事件到九龙花园业主被打，冲突不断。而维权的根源在于开发商的合同往往存在很多猫腻，普通买房人难以识别其中的“陷阱”，一旦事发，只有通过闹展会、不缴物业费等极端手段，众多读者纷纷致电本报，希望《广厦时代》能够提供帮助。此时，一位名叫秦兵的律师撰写的《204条购房补充条款》送至本报。

　　2001年12月6日，北京青年报《广厦时代》刊发了秦兵律师“204条购房补充条款”。“《北京青年报》当天很快卖光，秦兵工作的律师事务所的电话几乎被打爆。”这天的情景，在随后《中国青年报》记者采访秦兵律师时做了介绍。2003年12月，北京市出台新的“房地产管理办法”，其中“204条”中的“商品房按套内建筑面积出售”被写进政策，秦兵终以个人力量参与了法律法规制定，完成了自己为百姓维权的最初承诺。而本报《广厦时代》因对“204条”的刊登以及奔走相告，受到了广大买房人的高度赞扬，买房看《广厦时代》由此深入人心。

　　同年，北京市房屋买卖新办法出台。停止土地协议出让、土地招拍挂成为未来取得土地的唯一方式，杜绝了协议转让中的不合理因素。