陈聪：各位领导各位专家，我是中信证券地产研究员陈聪，刚才盛总和吴总再融资的实物方面讲得比较多了，鉴于时间有限，我把我今天简单汇报的主题更多地是放在宏观的更广阔理论性的层面跟各位分享一下，我们对国际上其他一些国家的保障房政策的一个看法。

　　我们对貌似散漫各个城市保障房，特别保障住房制度建设寻求特征和发展趋势。各位看到我们一些国家的选取，我们更多的是选取一些相对来说人口比较多，面积比较大，跟中国国情比较相似的国家，这些国家也要对我目前的中国有所借鉴，我们可能并不是认识美国目前的住房保障制度，更多的要去了解50年代到70年代左右的住房保障制度，我们认为这一点来说，也是比较有意义的 。

　　我们以美国作为一个例子的话，我们看到美国在战后其实主要是解决防荒的问题，换句话说通过政府拨款的方式，尽可能刺激政府公共房屋的政策，20世纪30、60年代出现意想不到的情况，29年金融危机及45年二战结束出现两次房荒，在60、70年代整个美国住房保障政策的砖头补贴，补贴供应放开始转向补贴需求方的政策演变。这样政策给政府造成一定负担。我们不能否认这样思路在很长一段时间解决美国房地产市场上的一些问题。

　　70年代中期的时候，当时联邦政府住房补贴，投向供应方房地产开发商和住房城市发展部的金额，占到差不多40%左右，到了2000年的时候，其实绝大多数的补贴，都已经补贴到了业主头上，至少从美国经验来看，未来整个住房保障的体系机制还是从实物补贴向货币补贴转变，换言之从实物性保障性住房建设，到金融机构和政府不断去一些有需要的住房人群，这种补贴方式，往往通过公积金制度或者说差别化信贷制度等等实现的。

　　例如美国的公共租房的数量，实际上在1990年之后，都没有什么增长。低收入人群和老年人成为公共住宅主要群体，同时我们看到差别化的住房政策和信贷政策幅度越来越大，尽管这些家庭人均我收入水平并没有得到有效提高，这些家庭首付款要求越来越低，利率水平越来越低，最后可能触发了金融系统本身的问题，利率空间来看目前差别化的政策依然有非常大空间的。

　　英国保障房住房的从政府投资到提高私有化的过程，英国产业工人的居住问题是非常严重的，整个伦敦的租金问题，已经到了一个不能不解决的地步，所以政府在20世纪早期推出了房租管制和政府投资公共住房的政策，这些政策尽管短期有效，实际上导致了存量房，公租房的不足，资金来源有问题，管理不善，最后社会上效果也不是很明显，既不是很效率也不是很精致，二战之后60、70年代住房政策本身问题，和执行不得力，共党政府下台和保守党政府的轮换，就提出了由政府提出补贴，要求公租房的住房的承租者将公房私有化，91年自有化率66%，出租私房13%，目标基本达到了，这样一条道路也是非常曲折的道路，证明了一点，对于一个大国来说盲目提高保障房覆盖比例，提到30%和40%，对政府资金是很大负担，特别对政府分配管理和退出管理是巨大挑战。

　　其实人口相对比较多的大国，无论发达过程和发展中国家，都很难突破保障性住房城市比例的上限，巨大部分居民住房保障问题，更应该通过差别化的住房信贷等政策解决。这张图看到60年代起英国公房保有量还是下降的。整个英国自有住房比例不断上升的，最后解决问题方式，还是回到市场化的解决方案，但是并不是我买不起房子，并不是我自己不努力，任何市场化解决方案必须配套差别化政策，给这些有必要，但是未必有能力买房的居民，提供更多利息 的贴补和税费的见面。

　　日本情况大体相似，解决房荒的问题等到最后建立了大量公共住房建立的过程，到了20世纪后期，这种过程得到进一步反思，更多的精力花到差别化住房政策上来，包括类似于住房机构的运营，更多的还是在解决未来得一些分配住房和退出住房的问题，最大的问题不是资金来源的问题，而是整个保障性住房来源问题。

　　其实新加坡是我们参考颇多的地方，新加坡人口密度很高，政府在住房方面是坚持以政府分配为主，市场出售为辅的这样原则，换言之新加坡是少有的保障性住房占主体的，市场化占辅助功能的城市性国家，但我们要看到，新加坡整个国家的一个结构是非常得特殊，他和一些大国有一个巨大差别，整个经济体，政府财力，行政运转高效形，通过政府分配方式解决居民住房问题。

　　那么在其他的一些国家，比如说今天我们说的金砖四国，像在巴西俄罗斯，任何国家都很难采取这样方式解决住房保障的问题，很多还是需要将那些确实买不起房子的人，给他们切实降低他们的首付和利率，切实给公积金方面的支持。新加坡绝大多数是政府提供祖屋，很少一部分是私人房产，是因为新加坡政府本身的财力确实非常得充足。

　　香港的情况和新加坡比较类似，香港也是城市经济体，不是一个大的国家，只是城市性地区，因此1980年代以后开始建设公屋建设计划，70年代80年代都形成长远效果，建立上轨制的体系，保障归保障，市场归市场的体系，通过土地利用有资金收入，使得香港形成相对有序的环境。这样双轨制的政策，对香港城市经济体来说功不可没的。

　　各个国家公共出租住房占全部住房比例。比如美国3%左右的水平，更多是管理的问题，各位参加过芝加哥来说，美国并没有能力管理好，并不是没有财力做这件事情，世界上先进国家保障房大多数依赖私人投资，而不是依赖于政府的，从中国来看，更多需要刺激私人投资部门的投资积极性。

　　公共住房使用方式来说，房主拥有使用权的住房相对比较占主体，因为回收资金比较快，国外金融四大金融模式，1、依靠政府直接投融资模式，只适合于新加坡、香港这样经济极其发达，城市或者国家规模非常小的主体，2、利用居民互助开展住房规模的模式，类似于公积金的模式。这种模式相对来说适合国土面积比较的，人口比较多的国家。结合利用金融系统的模式，换言之充分发挥金融系统的积极性主动性。用于住房保障建设，这种模式是当前住房主流，这种住房保障的建设，不一定体现为对于实物建设，更体现为对于首套房的行为补贴。

　　最后感谢各位聆听，谢谢大家！