从2011年初的“新国八条”到今年初的“新国五条”，管理层的主要思路是通过限贷、限购、限价等行政手段来抑制需求，特别是投资、投机性需求。但效果如何呢？

　　事实上，在供不应求的大背景下，通过行政手段很难有效抑制需求，总会有各种手段突破管制，比如，离婚复婚再离婚、社保和纳税证明造假，甚至更“高级”如陕西房姐者持有多个假身份证，等等；而且行政手段的长期化会导致房价预期的不稳定。从“新国八条”到“新国五条”两年的时间，房地产市场的起落就证明了这一点。

　　调控的目标是平衡市场的供求关系，不能仅从需求端入手，更重要的是增加供给。但如何增加供给？现在似乎有两种思路：一种是增加土地供给，这是从增量改革的角度出发的；另一种是住房信息联网、开征房产税，提高住房持有成本以增加存量房的供给，这是从存量改革的角度出发的，而且，其背后的潜台词似乎是中国住房已经不短缺了，调结构就可以满足需求了。

　　《人民日报》日前刊发题为《住房总量充足，区域性短缺》的文章，就是后一种思路的体现。尽管存量改革和增量改革是并行不悖的，但搞清楚中国目前到底有多少住房，是否真的已经告别绝对短缺时代，还是很有必要的，因为这会让房地产调控更加有的放矢。

　　一种方法是根据城镇居民人均住房建筑面积来推算。全国城镇居民人均住房建筑面积是国家统计局根据城镇住户抽样调查数据计算而出的(2007年已经超过30平方米，2011年为32.7平方米）。如果按照2011年6.9亿的城镇人口（常住人口）来推算，那么总体城镇居民住房建筑面积应该达到226亿平方米（6.9×32.7）。假设每套住房建筑面积为90平方米，则城镇总计约有2.5亿套房子，这已经很接近当年城镇总家庭户数2.4亿户。换句话说，似乎中国现有的住房总量可以保障每个家庭都有一套房子，只不过现实中存在分配不均的问题。

　　但是，这种利用抽样调查结果推论总量的方法未必真实，一方面，城镇居民住房调查的样本只有6.6万户，而且，调查对象可能也以城镇户籍人口为主；另一方面，住房建筑面积还包括非成套住房，按照2006年住房和建设部《2005年城镇房屋概况统计公报》的统计，住宅成套率在80%左右，这意味着即使用上述“粗犷”的计算方法，从全国来看，也无法保证每个家庭都有一套成套住房。

　　各省市每年也会公布当地的城镇居民人均住房建筑面积，也都是根据城镇住户抽样调查计算的。以北京为例，2010年北京市城镇居民人均住房建筑面积为28.9平方米。而根据2012年北京统计年鉴，2010年末北京实有城镇住房建筑总面积为3.8亿平方米，当年北京城镇常住人口为1686万人，城镇户籍人口为989.5万人。如果以城镇户籍人口为分母，则北京城镇居民人均住房建筑面积高达39平方米；如果以城镇常住人口为分母，则北京城镇居民人均住房建筑面积仅为23平方米。

　　可以看出，这两个数据均与根据抽样调查结果计算出的人均住房建筑面积有一定差距。相比较而言，利用住房建筑总面积除以城镇常住人口计算而出的城镇居民人均住房建筑面积更值得信赖一些。

　　如果要满足北京城镇常住人口的住房需求，北京的住房缺口会有多大呢？2010年北京城镇常住人口为1686万人，平均每户有2.5人，这意味着约有674万户家庭，而2010年末北京实有城镇住房建筑总面积为3.8亿平方米，假设每套住房建筑面积为90平方米（根据上述建设部的数据，2005年城镇户均住宅建筑面积83.2平方米，东部地区户均住宅建筑面积85.32平方米），只折合约420万套住房，可以看出即使成套率是100%且每户家庭只拥有一套住房，住房缺口也要在250万套左右，而北京最近10年平均每年的竣工住宅不过25万套左右，最近几年保障房的占比要在三分之一以上，显然，至少北京还远远没有到告别住房短缺的程度。

　　从全国来看，如果利用住房建筑总面积除以城镇常住人口来计算，城镇居民人均住房建筑面积会是多少呢？这里关键在于住房建筑总面积的计算，目前统计年鉴中似乎并没有直接的数据。但根据上述住房和建设部统计公报中的数据，2005年底，全国住宅建筑面积为107.69亿平方米。如果不考虑拆迁面积和折旧（这某种程度上会导致高估），仅仅把2006年以来每年的城镇住宅竣工面积加总，截至2011年底，全国住宅建筑面积约为150亿平方米。这个数字与上面根据城镇居民人均住房建筑面积来推算的226亿平方米相差巨大，如果再考虑80%左右的住宅成套率，可以表明中国房地产市场依然处在短缺的时代。

　　这是个并不出乎意料的结论。一方面，现有的土地财政模式下，地方政府可以通过土地储备奇货可居，并没有加速扩大土地供给的激励；另一方面，开发商囤地、投机者炒房、房价居高不下、管理层出台抑制需求的政策，都是土地供给不足的反映。土地供给不足，在北上广等房地产调控主要针对的“热点城市”尤为突出，在这种背景下，仅仅调存量是不够的，再加上限购和加征税收，存量房持有者并没有大规模抛售的激励，甚至还会起到相反的作用，因为税收作为插入市场的一个“楔子”会阻碍成交，而限购则会让原来持有多套房的业主卖了房之后很难再继续购买了，这也会导致惜售。

　　动态地看，1985年-1994年，中国经历了又一波生育高峰，这些人在未来5-10年将相继进入婚龄，从原有家庭中独立出来，这也意味着未来5-10年，所谓刚需会比之前更加强烈，各地政府，特别是人口越来越密集的大中城市，此时依然不在加大增量土地的供给上下功夫，不在重新审视城市规划上下功夫，以显示调控的决心，那么，现行以行政和税收手段为核心的调控，可能收不到理想的效果。