马光远也曾提出震撼的3个“20%”趋势，就是未来只有20%的开发商会活下来，20%的城市和20%的楼盘具有投资价值，剩下80%的城市，住房严重过剩，房子没有任何投资价值。

……

房地产未来有哪些变化趋势，今天老潘开了一天明源云战略研讨会，忽然想谈谈房地产白银时代8个趋势，算是抛砖引玉。

1、不要太悲观，城镇化空间+3亿多人进城+改善大空间

这两年很多人对房地产不太看好，白银时代与互联网+更是把地产人搞的人心惶惶，纷纷转型跨界多元化等等，但其实也有类似融创孙宏斌等说房地产蛋糕很大，大有空间可为，没必要转型，所以第一条趋势还是给地产打打气。

其一，从大格局来看，中国城市化才54%左右，房地产还有增长空间和增长能力。对 比西方国家，比如在欧洲很少能看到工地，因为它已经处在一个工业化的后期阶段，城镇化停留在70%—80%的水平。而且经济增长速度也只是接近1%。德国 大约2%。欧洲最好的也只是接近于3%，对比中国6点多的增长率，与之对应的房地产未来成长哪怕是高位横盘还是有空间的。万科不是也表示万科做住宅地产不 担心未来10年的空间。

其二，按照克强总理的政府工作报告上讲，未来10年也好，20年也好，中国还要解决3亿人口的问题： 具体包含1亿人就近的城镇化，能不能在你们镇你们的县最多在你们的地级市解决这1亿人口的就业问题；还有1亿人要进城，进城有可能是进省会，也可能进一线 城市或沿海那些就业能力吸纳比较强的大城市；还有1亿人就是居住在城市里的棚户区，需要旧城改造。这3亿人，按照人均30平米住房需求，也有90亿到 100亿平米的住房在未来15年内要解决。

其三，都说黄金时代房地产满足了巨大的刚需市场，貌似白银时代在刚需得到较大程度满足后就感觉空间少了很多。但事实上，更大面积、更高品质，更多个性化需求的改善型市场，空间巨大，这个怎可小估？

2、行业内残酷：接近零和游戏，大企业成长速度N倍与中小企业

未来真正可能只有1万家房企，过去房地产每年的增量市场很大，而伴随2013年房地产整体蛋糕8万亿左右基本到顶之后，房地产的整个格局，在市场化优胜劣汰彰显下，渐渐发生3个可怕的变化。

其一，房地产逐渐进入零和游戏格局，什么意思，就是房地产整个蛋糕已经不再可能大幅增长，总蛋糕有限，A企业销售额和销售面积多一些，意味着B且销售额和面积就少一些。某种意义上，夸张的说，就是地产百强销售业绩的增加额，往往是其他企业减少的所贡献的。

其二，要看到这几年地产20强，50强的销售增长速度远远要大于中小房企。这个差异化的增长速度，加上大企业本来基数就大，未来这种差距加速，意味着中小房企毫无话语权。

其三，现在每个城市特别是大中城市前20大开发商控制了市场的60%以上份额。而 且这20大开发商几乎一半不是本地的。房地产未来的主流也就是100强，媒体也好银行也好，都不会关注100强以后的，银行关注的客户群从50家减到30 家，减到20家，慢慢减少。胡葆森曾表示，2012年我国开发商有6万家，那时6万家可能每年都有新项目开工的开发商也就2万家，3年以后，每年都有新项 目开工的开发商从当时2万家减到5000家左右。当然有的说他公司靠一个楼一个商业中心的租金在过日子，但他已经没有新项目开工了，实际上已经不能叫开发 商了。所以未来2-3年时间内，整个中国每年都有新开工项目的开发商的数量可能会减到10000家以内，甚至5000家。

3、房地产净资产利润率每年1个点下降

房地产白银年代最大感受恐怕是净利润率跌破双位数，很多净利润甚至只有6%到8%左右，而且整体而言据有关统计，行业平均净资产利润率明年1%个在下降。

过 去没有土地增值税没有实行之前，房地产利润来源于土地的收益；而之后，行业净利润率来自高的资产周转率，也就是高周转，以及相应的高杠杆，但现在中国房地 产主战场上高地价，面粉比面包还贵的前提下，房地产很难高周转，未来这种房地产扎堆一二线的整体净资产收益率将面临严峻考验。

4、分化在加速，不是每朵野百合都会香 

分化肯定是未来房地产最典型的关键词。城市分化，产品分化，企业分化，板块分化，经营分化……正如马光远说，房地产20%的房企会留下，20%的城市，20%的楼盘有投资价值。

三 四线城市产能过剩，库存高企，需求严重不中，导致未来N多年很难走出困局。而二线城市则是有的好，有的依旧一般，差异性很大。整体一线城市也只是相对叫 好。而这一切，分化继续在加速。同样产品分化，也是如此，不同房企开始聚焦自己的专业优势、资源优势，经验优势开始聚焦来自旅游地产、文化地产、商业地 产，产业地产……等各个细分市场，构建专业化壁垒和细分市场的规模效应，最终会成为一个领域的冠亚季军。

5、需求多元化，C2B的小批量，多批次，定制化会倍增

过 去批发建筑、批发生活的模式已经越来越OUT了。因为随着市场不断地发展和成熟，这种需求从初级的居住、户型、地段、容积率、景观需求，转向更加多元和个 性化的需求，多元化是必然。特别是在未来80后、90后，甚至在95后变成购房主力以后，这种需求的个性化和多元化将非常明显。

比 如在供不应求的地产黄金时代，基础需求量非常庞大，那个时候就是批量建筑和规模为王。大的规模有利于提高效能，大的投资有利于促进增长，因为在标准化，产 品标准化，运营标准化下面，规模会带来极大的效率的提升。但是在新常态和今天产能过剩时代下，在需求多元化的时候，我们应该看到，是一个小批次，多批量， 定制化的时代，这时候对规模和大量产品标准化来说，有可能成为房企发展的枷锁，相反产品能否满足需求，实施小批量，多批次，定制化的运营模式可能越来越重 要。

未来房地产如果不能洞察、知悉未来这个购房群体的需求，未来可能产品就“货不对板”，老潘曾说过了，未来房地产可能你材质再好，可依旧80后，90后不买单，因为核心在于你的房子不是80后、90后的“口味”和“偏好”。

需多元化的时候，也会倒逼开发商走向更多的细分化，个性化。

6、投资、开发、销售、运营和服务的分离和专业化

房地产专业化将逐渐走向一个全盛的时代。未来投资、设计、开发、销售、运营和服务会分离和各自走向高度的专业化。

举 例而言，就是最近的房地产投资和运营的分离。以前整个房地产收益是不拆分的，一块是投资收益，一块是开发收益，在未来随着投资的细分，投资收益和开发收益 会分开，而且投资收益会从过去直接投资企业，到直接越过企业，直接进入企业中的某个典型项目，未来的很多创新型金融工具，都将直接在项目层面上进行嫁接， 直接投资项目它的回报率更高，所以房地产的资本属性和金融属性，在未来会有更大的分离，整个行业走向更大的专业化。

7、价值+时代：从一次性收益到一条龙收益

现在房地产都在提很多加法，什么互联网+，什么房地产+，位置也有先后之分，这都不重要。关键是你给客户带来了什么新的功能、服务和价值。老潘更喜欢说房地产进入“价值+"时代。而之前的都是手段，工具和实现策略之一。

伴 随房地产的规模瓶颈和收益模式单一问题，房地产开始从交易销售的一次性收益开始像一条龙收益拉升，核心是通过服务的创新，增值服务、跨界资源整合，创新服 务模式和服务范围，在立足客户价值基础上进行多方的收益。比如持续的资产经营，资产运营中来赚钱，所以我们看待包括待建的业务，包括待租待售，以运营来做 提升商业价值，实现退出，这是赚资产持有运营的钱。比如未来基于服务端提供更多平台型的物业收益，典型如社区增值服务的平台，社区金融服务的平台等。

房地产进入内容为王的时代，过去房地产更多是一个空间提供者，未来核心会在空间里面植入更多的功能和服务。这些功能和服务会形成更多的收益模式。未来房地产赚钱将从形成从卖土地、卖房子、经营物业、社区多元增值收益等一条龙的收益模式。

说的牛逼一点就是房子是入口，业主是商业模式，房地产未来的盈利模式，商业模式还在加速裂变中。

8、具有金融思维，轻松驾驭金融工具的开发商有好未来

地产以后的转型升级是有不同的方向，细分时代甚至没有一个企业会完全一样，但是作为一个在主流市场上大的开发商，有一个方向是一样的，就是地产金融化。

目前大的开发商往产业的上端走，一定要跟金融产生更紧密的结合， 一则本身企业规模之大，对资金需求更大， 二则高地价、高总价、高单价的房地产现状和未来，房地产不能很好的金融化，基本就很难参与游戏。因此中国的开发商，未来在金融领域方面，一定会密切地加强 金融化，只有能驾驭金融的企业，未来房企一定要具备很强的资本金融化以及很低的综合融资成本，善于驾驭多种金融化工具，你才能在市场上发展，这是资金密集 型产业的必然。