今年中央一改前几年在重要文件中，对国民经济“第一大产业”房地产提都不提的态度，密集发声。甚至在刚落幕的中央经济工作会议上，打出了一套去库存“组合拳”，如下：

  1、鼓励地产商适当降低房价；

  2、取消类似70年产权、限购限贷这种过时限制性措施；

  3、期待农民工来扩大有效需求；

  4、公租房扩大到非户籍人口；

  5、承认鼓励了住房的投资性需求；

  这一套组合拳中，政策1如果在一线城市实行，会迅速吸引大量资金流入，对于二线、三线、四线城市来说，这是一场灾难。政策3将长期利好；但短期之内，房价、户籍、文化，生活习性等原因，对于一线城市，然并卵。政策4对于一二线城市租赁需求比较完善，不存在公租房库存过多的现象。政策5不用鼓励，一线城市一直在做。

  至于政策1，东叔说个网上的段子吧。地产商死撑着等待政府救市，政府说：你降价呀！地产商说：你减税呀！政府说：那不行！地产商说：那不降！政府说：好好好，你不降，我帮你说降，我一说，大家都等着降，你不降就更不好卖了，看谁狠！地产商：……

  这套拳拆开来看，目的很明显是奔着高库存的二三四线城市。预计能落实到一线城市、力度实在的也就是鼓励地产商适当降低房价了。

  不过，中央虽已出手喊跌，恐终难以成行。

  新房供应短缺，喊跌难行

  上海的新房库存在没有新增供应的情况下大约6个月就可以卖完，而从拍地到拿到预售许可证，快的也要6个月左右。再者上海新开工面积同比一直在下滑，所以在2016年内上海新房很难改变供应短缺的状态。

柱状图为上海累计新开工面积变化，曲线为累计新开工面积同比数据

  二手房，上海进入存量房时代，随着新房房价升高，周边配套完善升级，拉升板块价值，二手房势必跟涨。

房龄在10年内的二手房与一手房的价格系数比较

房龄在20年内的二手房与一手房的价格系数比较

  土地成本较高，降价不符市场规律

  今年上海土地市场火爆，溢价率动辄突破100%，常出现土地拍卖的楼面价与周边新房均价相当的情况。在这种情况下，为保本开发商也不会选择降价，成本较高，降价不符合市场规律的。

2015年上海高溢价土地一览

  市场较好，降价有限

  今年房地产整体市场较好，大多数房企在前10月就差不多完成了全年指标。截止到12月13日，全市商品住宅成交均价32050元/平方米（2014年27250元/平方米）增加17.6%。

  宝山区接近外环一项目，今年4月份开盘均价24000元/平方米，9月均价上涨至27000元/平方米，11月均价已经涨至31500元/平方米了，周边项目也都有上涨。该区域中介告诉东叔：“即使降价，房价已经不可能回到今年年初，最多年末优惠，一平米便宜几百块。”

上海2016年主要板块一手房价格

根据一二手房的关系重要板块内二手房预期

  无利益驱动，难挑开发商降价兴趣

  对于市场较好，没有销售的一线城市开发商来说，没有相应的税费减免、优惠政策很难挑起开发商的降价兴趣。不过,央企国企性质的开发商，比如华润、保利、深业、招商地产、华侨城、中海等估计会带头降价，或新楼盘定价下调，这倒是一个购房良机。

  购房业主退款风险

  在没有相匹配的利益驱动，让开发商冒着降价售楼部被砸、购房业主集体退款、品牌声誉受损的风险降价，显然是不太可能。

  所以若是中央有相匹配税费减免、优惠政策等利益驱动，一线城市开发商会适当的降价，但也是阶段性的、非长期的；若是中央没有相匹配税费减免、优惠政策等利益驱动，开发商也不会上赶着触霉头，价格大概会很长时间内保持水平浮动，甚至可能会减少推盘量。所以无论最终是哪种情况对于购房者来说都不失为一个购房良机。

  另一方面，无论哪一种情况房价都会处于压抑状态，综合土地成本、市场消化周期、开发周期、市场走势等推算，2016年下半场上海房价极有可能有一个“高涨”期。