H股上市仅15个月后，万达商业即启动私有化。记者昨天了解到，万达商业在港交所发布公告称，拟以每股不低于48港元、总代价约313亿港元发起全面要约收购。

　　估值过低是诱因

　　48港元每股正是万达2014年12月23日上市时的发行价，比3月30日的收盘价38.8港元高出近24%。

　　过低的估值是万达退市的直接诱因。自上市以来，万达商业股价一直不温不火，与同期在深圳上市的万达院线相比更显低迷。与此同时，万达商业的业绩表现却颇为亮眼。自去年1月万达实施轻资产转型以来，已经把发展重点从卖房转为主打品牌、设计和商业地产出租，过去一年租金收入从15%增长到35%。万达商业去年收入为1242.03亿元，同比增长15.14%，净利润为170.16亿元，同比增加14.79%，每股收益高达6.62元。在这样的业绩之下，万达商业的市盈率只有6倍左右，价值被严重低估。

　　易居研究院智库中心研究总监严跃进告诉记者，虽然万达商业的业绩表现不差，但在港股市场上，投资者一般不会单纯依赖营收、毛利等指标来估值，而会和杠杆资金的借贷成本做对比，如果此类商业项目的租金水平不高，那么从投资角度看就不愿意给予更高的市盈率评价。同时，H股市场上很多投资者来自于国际市场，对于房地产市场泡沫等担忧程度相对高，对于传统商业地产项目也持谨慎态度，这会在估值方面得到反映。

　　退市为回归A股

　　从H股退市，正是为回归A股铺路。去年7月万达就宣布，将向证监会提交A股上市申请，拟发行数量不超过3亿股，估计筹集资金不超过120亿元，并于11月13日发布了A股招股说明书。

　　A股市场背后的投资者，受新型城镇化等因素的影响，对于地产企业一直是看好的。市场经常会出现别的行业疲软，但地产股强势的局面。这会进一步促使地产股企业的估值上升。这也是包括万达在内众多地产企业选择A股的重要原因。

　　在H股上市以前，万达商业曾为登陆A股努力多年，但最终未能如愿。那么此次回A是否能够成行？

　　在此之前，有很多地产企业都选择回归A股市场，但至今成功的案例并不多。有分析师认为，如果将经营成熟的子业务板块分拆出来在A股上市的话，也许是不错的途径。

　　严跃进认为，万达希望借A股市场提升万达商业的估值。万达轻资产模式的施行，不仅降低了负债率，也从一定程度上增加了万达在A股市场“讲故事”的能力。另外，从后续资本市场反弹的角度看，目前时间点把握得也比较准确。