“旭辉将以利润优先，不会去加杠杆买地，也不会参与规模和土储的竞赛。”

　“我们也要恭喜今天获得地王的同行”，8月17日下午，旭辉控股（集团）有限公司主席林中在中期业绩会上，以这句话回应对上午融信拍得超级地王看法。

　　在今年的热门地块土拍中，旭辉保持着高频次的出席频率，但是却鲜少成为拔得地王头筹的人，大多数时候，旭辉都是处在围观的状态。

　　“土地基本我们都会参拍的。参拍的时候价格如果超过我们的范围，我们就放弃，我们买地比较谨慎”，旭辉的首席财务官游思嘉解释到。

　　尽管上半年旭辉的抢地能力不如同行中的“地王爱好者”们，但是上半年业绩和财报却比许多其它同行要亮眼，利润报表里的各项数字基本都呈现正增长。

　　看好房价上涨不想卖太快

　　年初，旭辉将全年销售目标定为365亿元，后由于业绩持续向好，旭辉于七月初将全年目标上调至438亿元。

　　截至7月底，全年已实现销售额326亿元，完成目标74%。按照此销售速度，旭辉达到438亿只需不到十个月。

　　相比去年，旭辉还有一个很大提升在于其销售均价的上涨，由去年同期的1.25万元/平方米增长48%至今年的1.85万元/平方米，对此，林中解释到，这主要是由于市场向好以及公司改善型产品（主要为铂悦系等）的拉动。

　　对于接下来的房价走势，林中表示出对一二线城市市场的看好，他认为未来市场价格至少还有10-20%的涨幅。基于此，林中表示希望公司在一线跟二线城市不要卖的太快，去化率希望保持在70%就可以了。

　　由于均价的上涨，旭辉上半年的毛利率也受到了拉动，整体提升2.2个百分点至27.1%的水平。

　　财报中的利润数据基本上都呈现正增长，值得注意的是，关于公司的净资产负债率一项却出现了负增长，由12.8%下降到10.8%的水平。

　　对此，游思嘉表示，该项指标的下滑主要因上半年前期销售费用的影响，属于短期内会计结算因素，不代表全年利润率水平，考虑到今年的销售均价上升，游思嘉认为全年净利润率会呈现正向增长。

　　不参与规模和土储竞赛

　　在各大房企冲三千亿或千亿规模的时代，林中却提出，“

　　不参与规模和土储竞赛”。

　　受到货币政策宽松的影响，近一年来，一线城市和热二线城市出现了严重的地王潮，其中不乏高杠杆操纵。

　　对此，林中表示，旭辉并不会跟随这样的地王潮，“旭辉将以利润优先，不会去加杠杆买地，也不会参与规模和土储的竞赛。”

　　基于此，旭辉提出将重点布局一线及强二线城市以及核心城市需求外溢的强三线城市，重点关注城区及近郊，避开远郊的土地投资策略，同时重点关注改善型项目，如铂悦系产品。

　　这从其上半年的土地收购情况就可以看出。数据显示，上半年旭辉合计获取土地12宗，其平均拿地成本仅为4299元/平方米，相较其1.85万元/平方米的销售均价来说，有大幅的利润空间。

　　从布局上来看，上半年除去常规布局的二线城市外，旭辉还下沉至宁波（楼盘）、佛山（楼盘）这一类的强三线城市；即便是在二线城市中，旭辉布局的大多是今年大热的二线城市，如杭州（楼盘）、合肥（楼盘）、武汉（楼盘）、苏州（楼盘）等。

　　对于旭辉来说，现在是否买地以及在哪儿买并非取决于是否有足够的资金，而是在于买地的时机。就林中看来，现在一线和热二线城市都不是买地最好的机会，下半年有机会的是在二线城市和弱的二线城市中心。

　　“在不同的年份，其实不同的城市都有买地的机会，我们应该避开风险比较大的区域和时间点，选择安全边界比较高的城市和项目来进行投资。”

　　此外，林中表示旭辉将积极关注一线城市优质商办项目。他认为，一线城市的商办资产相对来说比住宅安全系数要高，一些物业的租金回报率可以达到6%或者8%以上，这对旭辉来说是非常安全的。

　　以下为旭辉控股（集团）有限公司2016年中期业绩发布会的现场问答实录：

　　现场提问：之前有传言说北京（楼盘）可能商住会限购，想问一下管理层对北京商住限购的看法？

　　林中：北京26街区是卖得非常好的，因为它在顺义离地铁站很近，非常适合年轻的人的居住生活配套。

　　至于北京出不出商住的限购政策，我也不知道，因为政府的政策我也没办法猜。但是我觉得全市都出一个商住的限购政策对北京的市场其实会有比较大的影响，我相信政府在出台一个政策的出发点是要保持这个市场健康、平稳的发展。

　　我认为北京明年会出现一个很特别的情况，会出现一个刚需结构错位，主要是之前供应了很多高端房，但是高端房的需求没那么多，但是大量中低端、中等家庭需要的这种中档或中低档刚需的房，市场没有满足这一部分的需求，北京的商住类的项目填补了这块供应的空白，所以卖的非常好。我们现在还是悠着点卖，不能卖那么快。

　　现场提问：公司在7月份也拿到很多商办用地，公司未来商业、商办、住宅比重会是怎样的？现在商办物业总体的形势也不是很好，公司为何还去朝这个方向扩展？

　　林中：首先，我们商办的比重目前来看还是在10%，因为过去上半年其实我们买商办很少，只占了买地比重的4%，下半年按10%来补的话还是可以买一些的。

　　第二个就是商办资产安全。我们在上海（楼盘）买这些商办的价格比买住宅安全系数高很多。如果我们想卖，销售价格肯定上的去，但是我们基本不卖。我们现在开始持有上海、北京核心地段，地铁上盖的商办物业，基本上现在舍不得卖。

　　我们买商办地会特别关注安全边界，即使未来市场转差，也可以卖掉，不会有风险；另外，如果选择持有，我们的租金回报率可以达到6%或者8%以上，这对我们来说是非常安全的。我们没有改变增加商办的策略，而商业我们不会增加太多。

　　现场提问：公司是怎么样定义“具有利润潜力但是又目前比较落后的二线城市”的？

　　林中：我觉得判断有潜力的二线城市有几个方面，第一个方面就是城市经济基本面是好的，第二个城市人口是正增长的，第三个房价过去这段时间还没猛涨过的。基本上这符合这三个条件就是我们买地的地方。

　　现场提问：公司经常出现在高价土拍现场，包括今天融信拿的上海地王地块公司也有参拍，您怎么评价今天这宗地价？

　　游思嘉：土地基本我们都会参拍的。参拍的时候价格如果超过我们的范围，我们就放弃，我们买地比较谨慎。

　　林中：我们拍地都是谨慎出价，旭辉一贯的政策是不拿地王，不拿错地，不拿贵地。土地和房地产市场一样是有高潮有低潮，高潮时候不适合去拿一些地，但是低潮的时候我们要果断去拿地。就像2014、2015年，很多人说我们拿地比较激进，其实我们是有自己的判断的。

　　我们也要恭喜今天获得地王的同行。

　　现场提问：公司有166亿的现金，这么充裕的现金在下半年会怎么用？

　　林中：166亿并不是要把它用完，我们可能到年底可能不止166亿，可能到年底帐上180亿。我相信如果下半年我们买地不是买的太多的话，我们到年底的现金应该比上半年的现金还多。

　　现在一线和热二线城市都不是买地最好的机会，下半年我认为有机会的是在二线城市和弱的二线城市中心，弱的二线城市我们基本上买在市中心，改善项目是我们关注的重点。在不同的年份，其实不同的城市有买地的机会，我们应该避开风险比较大的区域和时间点，选择安全边界比较高的城市和项目来进行投资。

　　现场提问：公司上半年的均价有大幅提高，主要原因是什么？下半年的销售策略是怎样的？

　　林中：随着我们公司开发产品的档次提高，特别是铂悦系产品力的提高，均价有所上升，下半年估计均价会稳定在这个水平。

　　关于销售，我们只是希望在一线跟二线城市不要卖那么快，我们去化率做到70%就行了，不要做到90%甚至100%的去化率，我认为未来这个市场价格至少还有10-20%的涨幅，所以我们不需要卖的那么快。

　　现场提问：公司还有一些美元债，受到汇率波动的影响，公司会怎么处置债务和融资问题？

　　林中：美元债我们一定会提早收回来。我们现在的融资成本是5.8%，明年将赎回的两笔债券利率在8%上下。

　　对于我们来说，现在手头现金比较充裕，所以很多融资的钱我们都不拿了。现在我们不需要钱，我们回款很好，又不大把买地，所以我们不需要拿钱。我们要还债的话，用自己的资金去还也行，用更便宜的融资来替代也行。