当问及轻资产项目的利润情况，陈建业并没有透露具体的数字，仅表示，轻资产项目的收益非常可观，并将成为公司下一阶段的新的利润增长点。

　　 8月23日，建业地产股份有限公司于香港召开2016年中期业绩会，出席现场的有首席执行官陈建业、首席财务官及执行副总裁胡冰、投资者关系总监及投资总监梅世荣。

　　针对建业地产上半年物业收入减少36.5%至23.9亿元，但毛利率却由去年同期的27.9%增至38%的情况，管理层解释，主要为今年部分结转收入的高端项目毛利率较高，而去年同期毛利率较低所致。

　　于7月初，建业地产曾宣布公司将参与另一郑州（楼盘）开发商于海南（楼盘）项目的开发与管理。由此，外界则对其是否将走出河南，扩大项目其他省市的布局存在疑惑。对此陈建业表示，“这个项目不代表我们自己投资的项目要走出去，实际上只是轻资产项目要走出去。”

　　其继指，建业地产将继续坚持省域化战略，下半年并无在省外拿地的打算。

　　收入与毛利率之辩

　　今年上半年，建业地产合同销售金额达94.15亿元，同比显著增长58%，完成年度销售目标180亿元的52%，且公司于河南省的市场占有率从2015年底的4%上升至5.3%。而由于期内预定竣工项目较少，期内确认收益因此减少。

　　收入分布中，来自物业销售的收入同比减少36.5%，为23.9亿元。建业地产方面称，这部分业绩下滑主要在于公司坚持去库存策略导致已售面积由去年同期的69.48万平方米下降至2016年的46.71万平方米，平均售价也下滑至5116元/平方米。

　　与收入下降36.5%的情况相反，上半年建业地产录得毛利9.68亿元，由去年同期的27.9%上升至38%。然而，收入与毛利率也成为业绩会当日部分媒体“重点关注”的对象。

　　对此，管理层解释道，一方面因为今年结转的部分郑州高端项目售价较高，加之总体成本在回落，故毛利率高；另一方面，去年公司为达到去库存目的采取了降价措施的项目，毛利率较低，因而总体呈现上升趋势。

　　提及近期多个城市先后出台限价限购政策，陈建业认为虽然郑州地价较高，但当前的售价相对合理，并没有上涨的势头。因而，公司并不担心郑州市政府出台相关限购或限价措施。

　　此外，截止上半年，建业地产已参与15个轻资产项目，计划建筑面积共约312万平方米，估算基本管理费合共约6.59亿元。于期内，已确认来自于这些轻资产项目的管理费收入约2500万元。

　　据了解，建业地产于2015年6年发布新蓝海战略开始向轻资产营运模式转型。年初时该公司也透露了其2016年轻资产业务的目标－－签定27个项目，净利润达到千万级。

　　但当问及轻资产项目的利润情况，陈建业并没有透露具体的数字，仅表示，轻资产项目的收益非常可观，并将成为公司下一阶段的新的利润增长点。

　　省外布局释疑

　　业绩会上，除了向外界详细阐述公司收入、毛利率以及库存几者之间的关系，建业地产管理层还解释了近期公司首进海南的来龙去脉，并表示将继续坚持省域化策略，下半年无在省外拿地计划。

　　据媒体此前报道，建业地产于7月4日宣布，其已于6月30日与海南宇华中东方置业有限公司订立房地产项目委托管理合同。根据合同，建业中国受托为后者于海南之法国维希小镇项目进行开发、经营及管理，而建业中国将收取品牌费及绩效提成作为回报。

　　对于此举，外界猜测建业地产是否有走出河南省、加大省外布局的计划。陈建业表示，“这个项目不代表我们自己投资的项目要走出去，实际上只是轻资产项目要走出去。”

　　其透露，地块的持有者实际上也为郑州本地的开发商，且项目也是针对前来海南置业的郑州客户进行定位。考虑到自身客户基础以及产品开发能力尚不够，此开发商便拉来建业地产。

　　而该次合作也正中建业地产的下怀。凭借这个项目，建业地产可达到轻资产输出、管理输出及品牌输出的目的。“实际上客户还是原来的客户，我们只是利用这样的平台为自己的客户服务，走出去。”

　　故而，建业地产将继续坚持省域化战略，下半年并无在省外拿地的打算。陈建业还透露，集团目前土地储备还有1800万平方米，能够保证未来三、四年的开发。但由于在分布上不尽完善，公司将适时补充土储，即便目前郑州地王频出，公司还是会在郑州拿地。

　　“我们在每一个土地市场上都会发声，但是我们不一定非要买地王，不一定非要赶热潮。”陈建业称，郑州目前拍出来的面粉贵过面包的地块，不符合公司策略。而为了保证良好的土地供应，建业地产将通过并购及城中村改造等方式保证业绩发展之需。

　　以下为建业地产股份有限公司2016年中期业绩发布会现场问答实录：

　　现场提问：公司上半年拿了海南的一个法国维希小镇的项目，这个项目是公司第一个出河南省外的项目，下半年公司还会不会再继续在河南省外拿一些代建项目，如果有计划，会不会在城市上面有所选择？

　　公司在河南省内深耕多年，知名度也比较高，在省外怎么打响品牌知名度？另外，公司代建业务利润的情况怎么样？

　　陈建业：今年我们在海南城外线做了公司省外的第一例轻资产项目，这个轻资产项目面向的客户还是我们河南省的客户，什么意思呢？这个客户也是郑州的一个开发商，他在海南拿的这个项目。

　　由于海南的项目基本上是卖给外省人的，同时地域特点又比较显著，开发商到海南去开发，其产品主要卖给一些到海南去置业的客户。他觉得他的客户基础和产品把握能力可能还需要进一步提高，于是就联系我们。我们刚好用轻资产输出、管理输出及品牌输出的方式跟他联合起来做的这个轻资产项目，实际上客户还是我们自己原来的客户。

　　这么做，对我们的产品以及品牌美誉度是没有影响的。如果我们做得好，在省外也会提高我们的品牌美誉度，这是一个相互促进的作用。而且，这个项目也不代表我们自己投资的项目要走出去，实际上是轻资产项目要走出去。我们只是利用这样的平台为我们的客户服务，走出去。

　　大家知道轻资产项目由于不投入资金，利润率还是非常高的。同时，所有派驻人员的工资和开支都由项目公司承担，因此轻资产项目整体利润还是非常可观的，这也是公司下一个比较好的利润增长点，我们也想继续做好这个工作，通过这个项目取得更好的收益来回报各位投资者。

　　现场提问：期内公司住宅部分的毛利率是多少？现在公司的毛利率上涨很多，但是住宅的均价有一点下跌。另外，公司去库存的目标今年有没有改变，还是维持原来的目标？项目均价上半年涨了很多，未来涨价的空间还大吗？

　　胡冰：我们销售的分布主要是以住宅为主，虽然说我们的价格从去年的同期5400元/平下降到5100元/平，但是我们的成本同样也在下降，这样导致我们的毛利率也是上升的。所以并不因为住宅毛利率低，而商业卖得多，并不是这个概念。

　　我们公司的主要销售是以住宅为主，主要是因为成本也在下降，成本下降的幅度高于销售价格下降的幅度，所以导致我们的毛利率是上升的。住宅毛利率在30%左右，商业会比住宅略高一些。

　　陈建业：另外，今年上半年有一个特殊情况，我们在郑州结转的项目占比比较大，像智慧港和春天里，因此毛利率比较好。

　　梅世荣：至于均价增加的情况，上半年价格从五千涨到八千多，主要是因为产品组合不同导致的，并不是因为觉得市场好了马上加价。

　　陈建业：但是在下半年如果市场继续好转，我们也会根据市场的需要灵活做出一些调整。今年上半年我们没有再降价销售，而是保持比较好的销售价格，如果下半年市场继续活跃，我们会根据市场情况对价格进行调整。同样的，如果市场不好，也会根据市场情况做调整，这个都是市场经济条件下正常的市场表现。

　　现场提问：公司上半年拿地的节奏有所放慢，下半年拿地的节奏会加快吗？其他房企在上半年也买了不少的土地，那么对于公司来看，土地储备足够未来几年发展？

　　公司的融资成本上半年也下降了，下半年会不会继续发公司债，融资成本可以到什么样的水平？

　　陈建业：买地的节奏是这样的，每一个公司都要根据自己的发展状况以及土地储备来决定。我们现在的土地储备还有1800万平方米，能够保证未来三、四年的开发，但是这并不代表结构上是完全合理的。比如说一些地方可能土地储备就比较少，就要适时的进行补充。

　　我们对买地始终贯彻董事会所要求的，或者制定的投资准则来做决策。买什么地都要保证对股东有一定的利润回报，这是必须坚持的。我们在每一个土地市场上都会发声，但是不一定非要买地王，不一定非要赶热潮。

　　最近郑州拍的土地面粉贵过面包，现在楼面价已经到了3.8万元/平方米，我相信大家听到了以后也会很吃惊。建成因为都是成品房销售，肯定要超过5万元/平方米，这个价格在中西部城市也是比较高的。我们虽然也参与了竞拍，但是最终没有拿，也是因为贯彻了这种方针。

　　还会有其他方式来保证我们比较良好的充足土地供应，比如说兼并收购，或曾经和政府合作的城中村改造，这些项目会以比较合适的价格拿到手。我们会通过这些方式来保证未来的土地供应，保证未来业绩发展的需要。

　　胡冰：对于刚才提到的是否还发债的问题，因为每一个所以都有自己的预算，同时也和资本市场的波动有关系，我们会随时关注这个市场，至于发不发，何时发还要看市场。

　　现场提问：这段时间江苏出台了限购令，二线城市的房价涨得也比较快，公司担心不担心郑州会出限购令，对之后的销售会不会有影响？

　　河南这边也出现了比较多的地王，公司下半年还会在河南这边拿地吗？

　　陈建业：最近国家为了保证房地产市场的平稳健康增长，对一些房价上涨过快的城市实施了经济的调控手段，我们认为这些调控手段也是可以理解的。具体到郑州来讲，第一个，郑州上半年销售价格并没有涨，基本没有涨，或者持平。现在房地产形势这么好的情况下，内需这么旺盛的情况下却怎么涨。另外从基本面来看，郑州的房价，包括河南省的房价水平是6倍，整体比较合理。

　　因此目前并不担心政府，尤其是郑州市政府会出台什么限购措施和限价措施。我们今年30%的销售收入来源于郑州，还有百分之六、七十来源于其他地市，其他地市有的价格还在低谷，更不存在限购、限价这种措施，因此河南省的房地产市场应该还会继续保持这样的平稳增长态势。

　　对郑州市场我们肯定会继续关注，并且继续买地。但是不一定抢地王，有其他的方式，比如说我们原来在郑州做的三个城中村改造的土地，五龙口、花园口、金外、花园里，下半年都有一些土地要推出，这些地价由于坚持了五、六年，地价比较合理。

　　第二个，我们和中牟县政府在郑州东区，和华谊兄弟(300027,股吧)建电影城，其中政府供应了几百亩地，这个也是有排他性的。

　　另外，我们也可以通过兼并收购的方式拿地，比如下半年已经收购了一宗土地，这块地的楼面价也是比较低的。

　　我们会主动参与郑州市场土地供应拍卖活动，但是会采取多种方式来丰富土地储备。

　　现场提问：公司的成本下降速度高于价格下降的速度，所以毛利率才会上升，你们上半年因为去库存的原因才导致销售面积有所下降，这是什么原因？

　　胡冰：因为郑州也是分很多种产品，刚刚说了，我们上半年为什么均价比较高，比如春天里是别墅产品，智慧港是高档写字楼。我们在去年结转的时候没有这些高档产品，因为我们在每一个城市的产品不全是高端的，也有些产品的价格相当于城郊的产品的价格，比如说我们在上街的，也就卖五、六千元。

　　现场提问：你们春天里卖得很好。

　　胡冰：对，是合同销售，有一些没有结转收入，项目在市区里卖得很贵，但是在郊区就卖得比较便宜，但是我们是把全部算在整个郑州市里。

　　现场提问：可是为什么毛利率还可以增长呢？

　　胡冰：因为我去年在郑州的结转的毛利率更低，要看结转和合同，这两个是不同的概念。

　　现场提问：结转进去的为什么卖的面积小了？

　　胡冰：因为结转收入这一块不可能是今年卖了今年就结转，而是去年卖的，去年去库存的时候采取了很多降价，今年毛利率上升的原因是因为我一点都没有降价，我又恢复到原价了，但是成本没有改变，成本已经发生过了，所以毛利率会上升。

　　现场提问：毛利率不是算去年卖的吗？

　　胡冰：是算去年卖的（去年毛利率才二十多），还有今年卖了的可确认的销售收入。比如说这个小区100套房子去年卖了40套，今年卖60套，这60套恢复到原价了，那40套毛利率低，这是产品组合的问题。

　　现场提问：结转是回到原价的部分？

　　胡冰：对，这一块对毛利率回升比较有帮助的，本身还有产品组合，又说某一个产品导致的也不现实。

　　现场提问：下半年还会买河南省以外的土地吗？

　　胡冰：不会，我们还是省域化战略，不会出河南省，刚才说的海南项目是轻资产项目，我们只是输出品牌和管理。

　　现场提问：轻资产项目会不会再增加？

　　胡冰：看情况。