2016年作为世茂房地产两年调整期的最后一年、三年转型期的第二年，其业绩表现越来越清晰的显示出调整战略的走向。

　　今年上半年，世茂房地产进一步执行去库存策略，同时降低负债比例、财务费用并同时提高回款率，伴随着去库存动作的展开，世茂房地产地产业务版图得到重新构建，业务进一步向一二线重点城市集中，而财务结构进一步优化，为下一步的公司业务升级夯实良好的资本基础。

　　三年计划中的版图重构

　　今年上半年，世茂房地产营业额同比上升2.8%至300.2亿元，销售额达344.6亿元，全年670亿元目标的完成率超过50%。

　　按照计划，2015-2016是世茂房地产的调整年，完成调整后，2017年将进入世茂房地产“有品质的增长年”。

　　这个三年计划与世茂房地产自身业务的历史基因紧密相连。

　　2015年，世茂房地产提出“去库存”计划，用公司的语言表达是“滞重库存清理”，世茂集团董事局副主席许世坛当时表示“希望通过两年左右时间把库存整理至最健康状态”。

　　具体去库存措施，一边是缩减项目城市，“以销定产”，另一边则加大毛利率相对较高、库存去化风险较低的一二线城市供货比率，。

　　对此，在2015年世茂房地产业绩会上，许世坛表示，公司由去年11个区域缩减至9个区域，在去年购地200多亿元中，基本集中在北京（楼盘）、上海（楼盘）、南京（楼盘）、武汉（楼盘）、福州（楼盘）、厦门（楼盘）及香港；另外，世茂房地产还提出对三四线供货能力较弱、盈利潜力较低的地区，采取置换措施，如采取“以销定产”策略，有多少销量就制定多少产量。

　　到了今年上半年，世茂房地产的主要项目城市已经集中在南京、北京、厦门、武汉、上海、杭州（楼盘）等地。

　　据了解，目前世茂房地产在南京拥有海峡、外滩等明星项目，并在上半年斥资88亿元拿下南京建邺区河西北部江东5号的2016G11地块，以114.6%的溢价率，一举刷新了南京的总价地王。

　　此外，依托北京及周边区域高度紧俏的市场，世茂房地产位于通州的世茂侨商中心、及位于大厂的世茂萨拉曼卡等项目取得亮眼销售业绩，并于上半年成功收购北京上庄项目；另诸如厦门世茂御海墅、济南（楼盘）世茂天城、武汉世茂锦绣长江、上海世茂云图以及杭州世茂天宸等位于一线、准一线城市的项目均在上半年取得亮眼销售业绩。。

　　根据世茂房地产内部数据显示，通过一年半的去库存处理，今年下半年一二线城市集中供货的比例达75%，重点供货城市市场向好。

　　财务优化的联动效应

　　由于去库存战略的实施，可以看到世茂房地产(00813)在回款、营业额提升的同时，毛利率稍有下降。

　　数据显示，世茂房地产毛利率由2015年全年的28.5%略微下降至2016年上半年的28.2%，毛利额同比下降5.5%至人民币84.7亿元（2015年同期：人民币89.6亿元）。

　　分析人士指出，世茂房地产毛利率下滑受去库存战略影响符合逻辑，需要注意的是在去库存中保证不出现大幅下滑，实现平滑过渡，另一方面虽然毛利率下降，但从长远看，整体库存结构得到大幅度优化，存货积压风险大幅下降。

　　据了解，世茂房地产通过持续清理存量应收、控制新增回款逾期等举措，回款率、回款额继续提升，今年上半年世茂房地产全年销售回款约为人民币293.9亿元、销售回款率为85.3%，而2015年同期为253.6亿元和80.4%。同时，世茂净负债率为55.7%，较2015年底的58.1%下降2.4个百分点，连续4年以上维持在60%以下。

　　另一方面，在库存调整大战略的前提下，集团通过费用全面预算和动态跟踪，将费用实际使用严格与业绩达成率挂钩，大幅度提高了费用使用效率。

　　数据显示，2016年上半年销售费用与管理费用合计降低8.5%至人民币20.34亿元（2015年同期：人民币22.24亿元），扣除酒店费用后占合约销售的比例为从去年同期5.3%下降至4.8%，而世茂房地产营销公司副总经理邵亮在去年底接受媒体采访时曾表示，2015年世茂房地产的营销费用比2014年降幅60%-70%，2016年还会更低。

　　世茂持续降低融资成本，一方面通过发行低息人民币债券和短期融资券置换高息融资；另一方面，积极探索房地产金融创新模式和开拓资产证券化市场，并与其他多项降息措施并举。

　　世茂房地产上述财务情况为公司在国际评级机构中获得了更好的认可，2016年4月，惠誉将世茂长期评级及债务评级从BB+上调至BBB-，达到投资级别，穆迪及标准普尔的评级维持Ba2及BB+。

 

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