近期上海进入宅地土拍高峰，经过上周6块宅地拍出，本周又有5块宅地来袭，其中有3块交易方式是招标。然而，乐居发现，本轮宅地的招标评分标准在已拿2块及以上宅地扣30分的基础上再度升级，5月以来拿过3块及以上宅地的房企，将被扣45分。回顾5月以来在上海拿过宅地的房企，几乎都是“国”字头、“央”字头。上海土拍市场新规之下，房企还能hold住上海大招吗？

5月后拿过3块宅地扣45分

  自上周上海接连拍出6块宅地后，本周又将有5块宅地拍出，近期可以说是进入了上海土拍的一个高峰期。但是，在频频出让宅地的同时，上海的宅地招标评分标准也在不断发生变化，近期更是出现了“限招2.0”。

  今年8月以来，上海宅地招标的综合评分表中新增一项“受让管理”，将房企已经在上海拿过宅地数量计入评分标准，房企在5月后在上海拿过1块宅地扣15分，拿过2块及以上宅地将被扣30分。然而，乐居发现，本周宅地招标的综合评分标准再度升级。

  在本周即将拍出的5块宅地中，除了青浦区西虹桥徐民路南侧19-05、20-02、21-05、22-01、31-03、35-02地块没有对房企是否拿过宅地作出限制外，其他4块宅地在出让须知的综合评分表中，都将“受让管理”一栏调至45分，2017年5月1日之后，在上海拿过1块宅地的房企扣15分，拿过2块扣30分，拿过3块扣光45分。

  对于评分规则调整，克而瑞上海房价事业部执行总监、高级分析师赵攀表示：“看上海最近拍出的宅地，基本都是被大开发商、央企拿走，中小房企拿地越来越难，这是政府不愿意看到的，这会压缩中小房企生存空间，现在政府对拿过宅地这一项的打分比重越来越高，这种政策倾向避免土地市场被大开发商、央企垄断，尽可能地给中小房企一个机会，这是好事。”

  平安好房首席分析师陆骑麟认为：“最主要还是让更多企业进去上海市场，不过随着时间的推移，就像项目一样，其效应弱化，那么政策做一定调整也是合理的。”不过，他觉得：“这种变化影响应该不大，这项政策应该也是短期性的政策。”

  房企还能hold住上海大招吗？

  回顾5月以来在上海拿过宅地的房企，我们不难发现，确实几乎都是国企、央企和有相关入股背景的大房企。

  合富辉煌上海公司策略总监黄欣伟指出，上海土拍市场国企、央企高度聚拢，对购房者来说是有利的：“大房企产品线成熟，如果在同区域拿到多块宅地，对后续做产品提供了一个比较好的环境，过去这些年，中小房企拿地零敲碎打，不愿对一个区域做深耕，大房企长期与一个区域政府对接、长效磨合，使整个区域的住宅产品品质较为稳定。”

  然而，结合2次评分标准的调整，可以发现，此前如果有房企在其他方面实力较强，得分较高，也许还能补上2块地30分空白。但是，这次上海对限拍再加码，3块地45分，占总分1/3，对这些拿过地的房企来说，在公开市场拿宅地的机会是用一次少一次了。

  并且，值得注意的是，在今年8月以来上海拍出的多块宅地中，有2块周边去年也有宅地拍出。今年拍出的青浦区盈浦街道观云路南侧25-04地块和青浦区盈浦街道观云路西侧22-05地块，楼板价约2.7万元/平方米。而在去年盈浦街道拍出的2块宅地，青浦区盈浦街道淀惠路北侧37-02地块，楼板价约3.1万元/平方米，青浦区盈浦街道胜利路西侧02-01地块，楼板价约3.7万元/平方米。与去年相比，楼板价反而有所下降。

  对此，赵攀分析认为：“虽然近期上海拍出的宅地溢价率较低，但是起拍价较高，并且，现在大部分开发商公开市场都不玩了，都在找二手地或者收购、并购，上海地价总体仍然没有降低。”