今年第三季度，房地产市场尤其是住宅市场出现了降温，市场有入冬迹象。近日，易居房地产研究院发布的《2018年前三季度全国房地产市场报告》。报告指出，从土地市场看，成交量同比上涨，土地购置均价增幅连续6个月回落；从房地产开发投资情况看，同比增幅小幅回落；从商品房市场看，销售面积同比增幅较1-8月回落，成交均价同比增幅较1-8月微幅上行，住宅库存去化明显；从房地产市场供求看，商办物业库存压力较大，住宅潜在供求相对平衡。易居研究院研究员沈昕表示，2018年前三季度，房地产行业多项指标虽然出现小幅波动，但整体表现好于预期。进入2018年四季度，随着开发商资金面不断趋紧，全国房地产开发投资两位数的高增长恐难以持续，预计后续同比将出现回落。

全国房地产开发投资增幅小幅收窄

前三季度，全国房地产开发投资88665亿元，同比增长9.9%。其中，住宅投资62806亿元，增长14%，增速比1-8月回落0.1个百分点。住宅投资占房地产开发投资的比重为70.8%。从房地产投资额同比增幅走势看，今年1-9月份同比涨幅比1-8月小幅回落0.2个百分点。

进一步来看，住宅投资同比增长14%，而办公投资和商业营业用房投资同比分别下降11.4%和9.1%。可见，住宅库存回归合理区间后，部分城市开始增加供给，而商办物业由于库存较高，投资依旧乏力。整体来看，进入2018年四季度，随着开发商资金面不断趋紧，预计全国房地产开发投资2位数的同比增幅将难以持续，预计后续曲线将出现回落。

全国商品房销售面积同比增幅2.9%

前三季度，全国商品房成交均价8728元/平方米，同比增长10.2%，增幅比去年同期上升6.3个百分点。其中住宅成交均价8539元/平方米，同比增长11.9%；商业营业用房成交均价上涨4.1%；办公楼成交均价上涨4.7%。分地区来看，西部和东北地区涨幅较高，分别为16.2%和13.6%，中部和东部地区涨幅分别为11.3%和10.8%。

全国商品房销售面积同比增幅2.9%，东部地区同比下降4.3%，东北地区同比下降3.5%。前三季度，商品房销售面积119313万平方米，同比增长2.9%，增速比1-8月份回落1.1个百分点；其中，住宅销售面积增长3.3%，办公楼销售面积下降9.3%，商业营业用房销售面积下降1.1%。

值得注意的是，2018年4月份以来，地价同比增幅已连续4个月下跌，而房价同比增幅连续4个月小幅上涨，到7月份，房价同比涨幅已大于地价同比涨幅。除去年初异动的月份来看，这是2016年5月份以来首次房价涨幅大于地价涨幅。下半年以来多个热点城市出现土地流拍、底价成交等现象，土地市场降温明显。

沈昕认为，本轮房地产短周期上行期，地价带动房价上涨的效应非常显著。7月地价涨幅首次低于房价涨幅，8月份延续这一趋势，9月份两者差额已扩大至4.1个百分点。随着地价涨幅的持续收窄，预计未来一年全国商品房销售均价涨幅亦将趋于收窄。