一直被业内称为“北京地主”的首开，正面临不少问题。

近几年，首开股份的业绩增长持续放缓。自2016年至2019年，首开股份的销售增速一路由2016年的92.65%降至2017年的9.65%，并在2019年进一步下探至0.61%。

除了业绩之外， 营收表现也令人担忧。2020年上半年，首开营业收入为180.26亿元，同比减少22.45%；归属上市公司股东的净利润为12.79亿元，同比减少38%；净利润率为10.79%，同比减少7.14个百分点。

这不是首开第一次出现营收下降的情况了。2019年，首开的归母净利润27.58亿元，按年下降12.9%。

伴随一系列问题同时出现的，是首开持续增加的合作项目比重和越来越少的自有操盘项目。合营、联营项目的不断增多，确实在短期内助力企业冲击千亿业绩，但是对合作的过度依赖，削弱了企业的经营管理能力。

走出北京的首开，毛利率与北京项目简直是天壤之别。据同花顺数据，2020年年中，首开股份京外业务的毛利率由去年同期的42.86%下跌至15.31%，而京内则微跌1个百分点至44.3%。

首开股份方面对腾讯房产表示，2020年中期结算的部分项目，由于项目取得时土地成本较高，销售时当地政府限价严格，导致项目盈利水平较低，造成整体毛利率有所下滑。

在业内看来，首开股份在北京所拥有的土地“红利”优势正在不断被削弱。在开拓京外市场的过程中，操盘能力是检验企业能否适应市场的标准之一。一直习惯联合拿地，由合作伙伴操盘北京项目的首开股份，还将面临新的挑战。

过度依赖联合项目，业绩深陷“下滑”困局

2020年首开股份将销售目标定为1011.03亿元，比去年目标下降0.24%。即便如此，今年前8个月，首开股份也仅实现593.90亿元的签约金额，完成年度目标的58.7%；实现签约面积207.68万平方米，同比下降1.33%。

进入下半年以来，不少房企纷纷实现了销售增长回正，首开股份却依然“跌跌不休”。以8月为例，当月，首开股份的签约金额为72.31亿元，同比下降5.38%，环比下降7.65%；签约面积为27.04万平方米，同比下降13.88%，环比下降4%。

未来三个月，首开股份的月均签约金额要达到104亿元，才能如期完成既定目标。

然而今年以来，首开股份只有5月和6月的销售金额在百亿之上，分别为109.73亿元和118.13亿元。对于首开股份而言，若要如期完成任务颇具挑战。

表现不佳的销售业绩背后，是首开持续走低的权益占比。财报显示，2017年至2019年，首开股份销售额中权益比重分别为73.83%、72.59%、61.59%，持续下滑。今年中期，销售权益比重又进一步下降至59.01%。

腾讯房产梳理首开股份的半年报获悉，在首开所斩获的17宗土地储备中，有15宗为合作项目，权益占比最低的为10%，权益占比低于50%的项目有10宗。

也就是说，首开的全口径销售额水分较大。而且自有操盘项目较少，也让首开的运营能力存疑。

自有项目对营收的贡献已经远远落后合作项目。在首开8月份的业绩中，来自合作项目的销售金额为46.19亿元，占比达64%，远高于公司及其控股子公司所贡献的26.12亿元销售金额。

债务压力巨大，营收大幅下降

多合作项目的另一大问题，体现在本期大幅下降的营收中。

首先，疫情致使公司的整体结转面积大幅减少；其次，公司不能并表的和联营项目面积大增。以北京为例，上半年，首开股份在北京的竣工面积为31.45万平方米，有20.73万平方米为不能并表的合联营项目，占比65.91%，且这一比例仍在继续增长。

联营项目直接影响营收结转，同时也对营业现金流量净额产生不良影响。据choice数据，2020年一季度和2020年中期，首开股份经营活动产生的现金流量净额分别为-47.1亿元和-77.88亿元，而在2019年，这一数值为17.24亿元。这意味着，首开股份已经不能凭借自身经营活动产生正向现金流。

经营性现金流紧张之际，首开股份却在不断“借新偿旧”。今年2月和3月，首开股份曾先后发行金额分别为27亿元和12亿元的公司债券，对应的利率为3.74%和3.69%。上述两笔债券主要用于赎回“14首开债”，后者的发行金额为40亿元，利率为4.8%。

有业内人士指出，首开股份是在用低息债置换高息债，节约融资成本、降低净负债率，以此来增加企业的现金流。

截至今年中期，首开股份的总负债约为2574.53亿元，净资产为614亿元，对应的资产负债率为80.74%，超过了80%的行业红线。

首开股份还有约1340.48亿元的有息负债，这一数值相比去年底的1235.56亿元上升了8.49%。2020年第一季度，首开股份的净负债率一度突破200%。

2017年以来，首开股份的有息负债规模就持续上涨。2017年至2019年，首开股份的净负债率分别为175.37%、160.67%和169.81%，均高于亿翰智库所统计的行业50强房企94.1%的均值。

高杠杆之下，首开股份仍在频繁对外担保。9月11日，首开股份为旗下温州首开中庚实业有限公司（简称：温州首开中庚）的30亿元房地产开发贷款，提供全额全程担保。其中，温州首开中庚截至几年中期的净利润为-226.31万元，表现亏损。

截至公告日，首开股份及控股子公司的对外担保总额达426.33亿元，占公司最近一期经审计净资产的144.56%。其中，首开股份对控股子公司提供的担保总额为183.62亿元，占公司最近一期经审计净资产的62.26%。

对于上市公司来说，一旦担保黑洞出现，损害的不仅仅只是企业和银行的利益。无论担保对象是谁、资质如何，担保总额占公司净资产的比例不宜超过50%。净负债率远远高出行业平均水平的首开股份，去杠杆之路依然艰难。

业内分析师表示，首开的当务之急是强化管控、改善窘迫的财务状况，提升严重拖后腿的开发项目周转率。

找到一份依赖于自身实力可持续发展的盈利之路，恐怕才是首开需要加速修整的必修课。