这一次青岛楼市是真的很难！

NO. 1｜库存，怎么越去越多了？

还记得5年前轰轰烈烈的全国楼市去库存吗？既然房子降价没人买，那么干脆就涨起来吧！

在楼市政策的全面转向和货币定向放水的背景下，中国楼市史上最大的一轮牛市就此展开，深圳率先翻倍，其余一线城市和楼市四小龙也纷纷跟进，翻倍只是起步水平，很多热点城市的热点板块，房价涨3倍以上都很常见。

不过令青岛房东们尴尬的是，眼瞅着别的城市房东身价倍增，自己的房子为何迟迟不见动静呢？

原因很简单，在楼市去库存之前，全国房产库存量最大的城市正是青岛，存量住房超过1500万方，房价自然也就慢了半拍，16年才开始启动，17年大幅上涨，18年在上合峰会的刺激下又冲刺了一波才见顶，然后就此开启了漫漫下跌之路，最近的冰山指数显示，青岛的房价再创新低。

那库存呢？九月底已经突破了2000万方的整数关口，上升至2060.7万方，创历史最高纪录，事实上，早在去年底青岛楼市库存已经刷新了五年前去库存时的纪录，过去一年库存量增加了500万方。

库存，怎么越去越多了？

NO. 2｜金九没戏，银十泡汤，十一月呢？

情况就是这么个情况，对于购房者来说，最重要的还是未来的趋势，据截止到10月中旬的最新数据，青岛住房库存量攀升到2107.47万方，无论房价还是库存，完全是根本停不下来的节奏，原因还是在于供求的失衡。

从需求端来说，大的背景是南北经济的失衡，其实青岛并不孤单，很多北方城市如天津、济南、郑州的房价走势都和青岛如出一辙。

同样是经历调控，很多南方城市已经走出底部，如杭州这种。

更有甚者，直接走出了新一轮牛市，如宁波等。

经济发展乏力，就业机会少，对人口的吸附能力自然就弱，购房需求也就少了。

当然除了大背景，还要考虑眼前的形势，近期，无论是中央对楼市调控的再度收紧还是城阳共有产权政策的调整，都对青岛楼市产生了不小的影响，上半年回温的青岛楼市近期骤然变冷。

金九月，青岛各版块降价频现，只为刺激销量，胶州西部惊现5XXX，旁边有开发商直接干不下去了，要将项目整体转让，城阳西部惊现8XXX，东部夏庄某红盘直降2000，房价11XXX，李沧北16XXX甩货，即墨创智新区8XXX起，即墨西众楼盘竞相比拼降价。主城区楼市也是火爆不再，各项目纷纷做起了刚需产品，甚至也有项目干不下去了，也要整体转让。

结果呢？销量没起一点波澜，十月，开场即遭遇疫情，很多依赖外地购房者的板块市场直接冰封。

即便过了未来两周，疫情影响完全消除，到了十一月，天气也凉了，购房者更懒得出门，除了降价来吸引眼球，挑动购房者神经，真的是别无它法。

供应方面，去年青岛住宅出让1.7万亩，土地出让近千亿，今年，供地潮仍旧继续，光是四季度5000亩地又安排上了…

NO. 3｜青岛房价，跌到何时才会休？

很显然，青岛的房价不会永远跌下去，但是何时才是头呢？这很大程度上取决于政策何时出手，实际上，青岛的楼市政策今年来已经出过手了。

年初政策的调整在舆论压力下被撤回，西海岸低调的对外地人变相放开了限购，城阳搞起了共有产权，这些都是楼市政策的调整，也收到了部分效果，只不过到现在，药效已过，需要更大力度的政策才能托住持续下行的市场。

问题是，政府这次还会出手吗？此前，很多人正是洞悉了政府的底线，市场必须要救，所以库存也就再次起来了。

为什么楼市必须要救，首先是金融风险，比如青岛的房价，到现在已经下跌接近30%，这意味着，在2018年最高点入手的购房者，首付即将亏完，如果进一步下跌，更多人会亏掉首付，断供潮会不会出现呢？

其次是土地财政，2019年青岛财政收入1241亿，土地出让收入超过1000亿，对土地收入的依赖程度可见一斑，更何况很多政府平台的主要担保物就是土地，地价不涨，利息都覆盖不了。

所以这次我相信政府也是会救的，只是要到万不得已的时候，比如购房者开始断供，比如开发商开始亏本甩卖，比如政府开始土地流拍…

NO. 4｜面对幸福的烦恼，更应冷静抉择

当然，青岛楼市经过长时间、大幅度的下跌，风险的大头其实已经释放了，对于现在还没有出手的购房者，特别是刚具备购房资格和购房能力的刚需，现在就很幸运了，不需要背负太多压力，也不需要忍受长期资产缩水的折磨，只需要冷静选择版块和时机，就能开启自己的幸福人生。

至于怎么选择呢，首先还是要关注哪些有长期潜力的区域，有些地方，即便是房价大幅下跌，也没有关注的必要，极端的例子譬如鹤岗，房价已经2万每套了，即便再跌50%，难道就值得买了吗？

对于青岛楼市来说，公认关注度较高、长期潜力较大的，主要是西海岸新区和北岸城区。

如西海岸的灵山湾片区，地处开发区和原胶南的交界处，山海景观一流，如今开发的也日渐成熟，现在是否适合入手，有哪些楼盘性价比更高？

北岸城区作为主城区扩展的下一站，白云山、高新区、白沙湾、夏庄等片区也受到众多购房者关注，在共有产权调整、千亩土地入市、主城区楼盘刚需化三大因素的影响下，北岸楼市会怎么走？