经过一段时间的沉积，招商蛇口接手恒大饼干厂旧改项目再迎最新动态，为“老业主”雍景湾带去了降密降高的解决方案。

3月14日，深圳南山区招商街道原联合饼干厂城市更新单元规划(草案)公示出炉，相较于2020年的规划，本次草案显示，地块容积率有所降低且取消了人才住房和保障性住房的建设要求，加大了可售住宅的比重。

早在招商蛇口公开宣布接手饼干厂旧改时，就有市场人士指出，项目将把人才住房和保障性住房调整为可售住房，以达到提升项目利润的目的。本次规划草案的住宅面积调整上，也映证了这个观点。

在国家叫停了“大拆大建”的大背景下，旧改市场迎来降温的同时，叠加恒大自身所处的债务困局，这给予了接盘企业较大的议价空间。但按照以往的旧改展开经验上看，接盘的项目要沿袭过去谈判的旧改方案及已有规划进行开发建设。

这种情况下，接盘企业易陷入劣势局面，公共配建标准的走高带来成本的上涨及以往的旧改规划方案能否支撑项目入市的收益，均是接盘企业所要面临的问题。

对于招商蛇口而言，好消息在于饼干厂旧改规划一直停留在草案阶段，接盘后存在着调规空间。

根据最新规划草案显示，相比之前的规划，招商接盘后饼干厂旧改的容积率下调，但可售住宅面积增加明显。其中，项目的规划容积率由8.9调整至6.5，换算成规划容积减少了3.59万平方米，减少幅度达26.69%。

数据来源：深圳南山城市更新和土地整备局，观点指数整理

而在可售住宅面积方面，本次调整后，可增加2.67万平方米的可售住宅。通过大幅减少了商办面积及取消了配建的人才住房和保障性住房，已完成在容积率下降的同时，增加了项目的可售空间。

值得一提的是，以临近的雍景湾10.79万/平方米的二手挂牌单价作为参考，新增的2.67万平方米可售住宅可为项目带来28.90亿元的货值。

另外，饼干厂旧改在招商蛇口接手之前，就因较高的容积率及超高层的建筑规划与招商蛇口开发的雍景湾项目存在“采光”矛盾。原有的规划与问题，同样给招商带来了接手的挑战。

原联合饼干厂城市更新项目最早被列入《2019年深圳市南山区城市更新单元计划第二批计划》，拆除范围用地面积3.17万平方米，并在同年2月完成拆除整平。

根据项目早期规划，项目拥有3栋楼高183米-198米的超高层住宅，1栋13F办公写字楼，1所九年制学校以及1所6班幼儿园。旧改超高层的规划设计与一路之隔的招商雍景湾产生了在日照、道路交通及学校幼儿园布置上的诸多矛盾，后者业主也在积极的维权，寻求规划的调整。

虽雍景湾积极维权，调规事件仍未有实质进展，但随着招商蛇口对项目的接盘，维权业主悬着的心已然放下。因为业主们相信，招商蛇口最起码不会做出“坑害”老业主的事情。