土地市场现观望潮 底价成交为常态
发表日期：2011-05-06
“谨慎拿地”正成为各大房企在当前调控时局下的投资准则。
自限购令在全国各大城市落地起，“流拍”、“底价”等关键词频频在土地交易市场出现，即便是2010年地王频出、被业界视为“土地资源稀缺”的北京、上海、杭州等地也并无例外。据中国指数研究院最近公布的一季度土地市场交易数据显示，全国120个城市土地成交面积环比大幅缩水约三成，住宅用地成交价格也环比下滑了11%。
“可能有观点认为，目前土地比较便宜，企业应该逢低吸纳，其实这种做法只能发生在少数企业身上。对于大多数成熟企业来说，随行就市是不变的法则，市场好的时候积极拿地，市场不好的时候谨慎投资。”远洋地产行政总裁李明近日在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时曾明确表示：“远洋在短期内不会大规模购地。”
底价成交为常态
“2010年2.7万亿元的全国土地出让金总额以及房企高价抢地的火爆场面今年恐怕难以重现。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对本报记者表示。随着房地产调控逐渐深入，“底价成交”成为当前土地交易的常态。
4月27日，上海虹桥商务区核心区一期9号地块出让拍卖，最终被三湘股份、聚湘投资联合以5.25亿元摘得，折合楼面价每平方米1.1251万元，溢价率仅13%。
“按目前大虹桥在上海长期规划中的热度，这个价格不高。”中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者，目前上海基本上不敢推出住宅用地，而即便虹桥这样的优质商业地块也难免受到对未来市场悲观预期的冲击。
据中国房地产信息集团统计，今年1~4月，上海市共成交235幅土地，总价款375亿元，比去年同期下降32%。
而浙商“拥戴”的房地产核心城市杭州，也并没有例外。
4月25日，杭州良渚板块三宗低密度住宅用地被三盛颐景园拍得，杭州4月的土地交易市场由此落下帷幕。据统计，今年1~4月，杭州市共推出75宗土地，成交总额为207.71亿元，同比下降约29%。其中，住宅用地一共成交28幅，总额为123.31亿元，尚不及杭州去年同期的2/3。
“现在无论有钱或者没钱的企业，拿地都会十分谨慎。”仲量联行研究部主管覃晓梅接受本报记者采访时表示。她认为，此次调控的时间长度和力度都会超过以往，加上银根的紧缩，企业拿地的资金实力有显著下降，大部分企业开始观望。
即便是民间资本活跃的温州市，1月底曾经推出的10幅土地也全部流拍。而在随后的2、3月，土地市场持续出现因无人报价或报名单位不足而导致的流拍现象。这也被业内人士视为土地市场低迷氛围开始向二三线城市蔓延的佐证。
“现在浙江一带跟全国一样，基本上不大敢推动住宅用地的入市，住宅地产受到的冲击太大了。”杭州广宇集团一位销售总监告诉本报记者。
而在江苏省会南京，今年前4个月土地成交行情也基本为底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块，总出让面积达16万平方米，总成交额为15.17亿元，其中3宗地块为底价成交。而在此前的1~3月，南京共挂牌出让土地12幅，有8幅地块以底价成交。
京沪宅地楼面价跳水
在以往溢价率极高的京沪城市土地市场，成交土地楼面价的跳水现象也极为显著。
4月20日，北京推出3幅住宅用地，其中顺义的两幅地块流标，密云地块的报价则刚刚超过底价。此前的4月13日，北京市朝阳区大望京村2号地块再次招标，3家企业给出的最高报价为30.4亿元，仅比底价高出1.72亿元，折合楼面地价每平方米7760元。
这也是近年来少有的一线城市宅地流拍事件。据统计，仅在4月16~22日一周内，全国24个重点城市中便有三宗土地流拍事件。业内人士分析认为，北京两宗地块因起拍价较高、配建保障房和商业比例过高而流拍，沈阳流拍地块则因起始价过高而流拍。
亚豪机构市场总监郭毅称，北京近两月住宅用地停售后的首度开闸并没有赢得开发商的追捧，主要原因是房地产市场整体低迷。统计显示，2011年一季度北京市土地市场成交面积、出让金总额、平均楼面价均大幅下降。
这样的数据与2010年形成鲜明的反差。
2010年，全国土地市场经历了一场盛宴，2.7万亿元的全国总价款，比2009年增加了70.4%。2010年北京、上海、大连3个城市的土地出让金大幅度超过千亿元，其中北京土地出让金甚至达到1641亿元，位居全国第一，上海的土地出让金总额则超过1500亿元。
据统计，今年1~4月，北京成交的10幅居住用地平均楼面价仅约为每平方米4384元，比2010年7337元的平均楼面价低40%左右。而作为土地市场交易的另一个重镇——上海市土地市场也难以恢复2010年的强势。今年3月上海市推出25宗经营性土地中，除了4幅地块以超过40%的溢价率成交外，其他地块基本上都以低溢价率成交，其中有10幅动迁安置房土地全部以底价成交，甚至还出现了每平方米451元的“白菜价”。
后市不容乐观
郭毅认为，在限购令深入落实的背景下，购房需求大幅萎缩是开发商对土地市场谨慎投资的重要原因之一。“从目前流拍的土地情况来看，基本上都在远郊区域，而这里往往是楼市调控最为敏感的区域，周边配套也不完善，开发商担心的是未来的销售情况。”
另一个原因则是银根紧缩的态势，让开发商不敢对下半年的企业资金情况掉以轻心。覃晓梅表示，存款准备金率年内4度上调，利率不断升高，房地产信托业务叫停，开发商获取开发贷款难度加大、融资成本提高，直接影响到了企业的扩张能力。
而在供应方，覃晓梅预测，各地政府不愿看到流拍现象的出现，近期肯定将减少土地供应，而土地价格的回落也是必然趋势。
“2011年地王将很难出现。”杨少锋说。他认为，一方面是因为供地位置越来越偏；另一方面，土地出让多采用综合评标的方式，加上为了实现房价调控目标，各地政府可能都会宁愿损失一部分土地财政收入，也要完成当前房价调控的政治任务。
也有专家认为，土地收入的持续锐减，可能给地方政府的调控力度施加压力。“4月一过，今年土地市场就走完了1/3的路程，目前地方政府还未受到实质性的影响。但是，如果下半年继续这个趋势，形势将不容乐观。土地出让金是地方政府的第二个钱袋子，调控执行下去，地方政府落实宏观调控的力度就可能出现动摇。”东方证券房地产行业高级分析师杨国华表示。
浙江大学房地产研究中心主任贾生华则认为，照此趋势，下半年土地市场不一定会回暖，而地方政府的土地财政将逐渐被收紧。杨国华对本报记者表示：“很多房地产商都认为，目前的调控并不是短期现象，而是长期调控，中央显示出强硬的信心与决心，这个时候对于房地产商而言，只能观望。”
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自限购令在全国各大城市落地起，“流拍”、“底价”等关键词频频在土地交易市场出现，即便是2010年地王频出、被业界视为“土地资源稀缺”的北京、上海、杭州等地也并无例外。据中国指数研究院最近公布的一季度土地市场交易数据显示，全国120个城市土地成交面积环比大幅缩水约三成，住宅用地成交价格也环比下滑了11%。
“可能有观点认为，目前土地比较便宜，企业应该逢低吸纳，其实这种做法只能发生在少数企业身上。对于大多数成熟企业来说，随行就市是不变的法则，市场好的时候积极拿地，市场不好的时候谨慎投资。”远洋地产行政总裁李明近日在接受《中国建设报·中国住房》记者采访时曾明确表示：“远洋在短期内不会大规模购地。”
底价成交为常态
“2010年2.7万亿元的全国土地出让金总额以及房企高价抢地的火爆场面今年恐怕难以重现。”北京联达四方房地产经纪公司总经理杨少锋对本报记者表示。随着房地产调控逐渐深入，“底价成交”成为当前土地交易的常态。
4月27日，上海虹桥商务区核心区一期9号地块出让拍卖，最终被三湘股份、聚湘投资联合以5.25亿元摘得，折合楼面价每平方米1.1251万元，溢价率仅13%。
“按目前大虹桥在上海长期规划中的热度，这个价格不高。”中国房地产信息集团分析师薛建雄告诉记者，目前上海基本上不敢推出住宅用地，而即便虹桥这样的优质商业地块也难免受到对未来市场悲观预期的冲击。
据中国房地产信息集团统计，今年1~4月，上海市共成交235幅土地，总价款375亿元，比去年同期下降32%。
而浙商“拥戴”的房地产核心城市杭州，也并没有例外。
4月25日，杭州良渚板块三宗低密度住宅用地被三盛颐景园拍得，杭州4月的土地交易市场由此落下帷幕。据统计，今年1~4月，杭州市共推出75宗土地，成交总额为207.71亿元，同比下降约29%。其中，住宅用地一共成交28幅，总额为123.31亿元，尚不及杭州去年同期的2/3。
“现在无论有钱或者没钱的企业，拿地都会十分谨慎。”仲量联行研究部主管覃晓梅接受本报记者采访时表示。她认为，此次调控的时间长度和力度都会超过以往，加上银根的紧缩，企业拿地的资金实力有显著下降，大部分企业开始观望。
即便是民间资本活跃的温州市，1月底曾经推出的10幅土地也全部流拍。而在随后的2、3月，土地市场持续出现因无人报价或报名单位不足而导致的流拍现象。这也被业内人士视为土地市场低迷氛围开始向二三线城市蔓延的佐证。
“现在浙江一带跟全国一样，基本上不大敢推动住宅用地的入市，住宅地产受到的冲击太大了。”杭州广宇集团一位销售总监告诉本报记者。
而在江苏省会南京，今年前4个月土地成交行情也基本为底价成交。4月27日，南京国土局出让4幅地块，总出让面积达16万平方米，总成交额为15.17亿元，其中3宗地块为底价成交。而在此前的1~3月，南京共挂牌出让土地12幅，有8幅地块以底价成交。
京沪宅地楼面价跳水
在以往溢价率极高的京沪城市土地市场，成交土地楼面价的跳水现象也极为显著。
4月20日，北京推出3幅住宅用地，其中顺义的两幅地块流标，密云地块的报价则刚刚超过底价。此前的4月13日，北京市朝阳区大望京村2号地块再次招标，3家企业给出的最高报价为30.4亿元，仅比底价高出1.72亿元，折合楼面地价每平方米7760元。
这也是近年来少有的一线城市宅地流拍事件。据统计，仅在4月16~22日一周内，全国24个重点城市中便有三宗土地流拍事件。业内人士分析认为，北京两宗地块因起拍价较高、配建保障房和商业比例过高而流拍，沈阳流拍地块则因起始价过高而流拍。
亚豪机构市场总监郭毅称，北京近两月住宅用地停售后的首度开闸并没有赢得开发商的追捧，主要原因是房地产市场整体低迷。统计显示，2011年一季度北京市土地市场成交面积、出让金总额、平均楼面价均大幅下降。
这样的数据与2010年形成鲜明的反差。
2010年，全国土地市场经历了一场盛宴，2.7万亿元的全国总价款，比2009年增加了70.4%。2010年北京、上海、大连3个城市的土地出让金大幅度超过千亿元，其中北京土地出让金甚至达到1641亿元，位居全国第一，上海的土地出让金总额则超过1500亿元。
据统计，今年1~4月，北京成交的10幅居住用地平均楼面价仅约为每平方米4384元，比2010年7337元的平均楼面价低40%左右。而作为土地市场交易的另一个重镇——上海市土地市场也难以恢复2010年的强势。今年3月上海市推出25宗经营性土地中，除了4幅地块以超过40%的溢价率成交外，其他地块基本上都以低溢价率成交，其中有10幅动迁安置房土地全部以底价成交，甚至还出现了每平方米451元的“白菜价”。
后市不容乐观
郭毅认为，在限购令深入落实的背景下，购房需求大幅萎缩是开发商对土地市场谨慎投资的重要原因之一。“从目前流拍的土地情况来看，基本上都在远郊区域，而这里往往是楼市调控最为敏感的区域，周边配套也不完善，开发商担心的是未来的销售情况。”
另一个原因则是银根紧缩的态势，让开发商不敢对下半年的企业资金情况掉以轻心。覃晓梅表示，存款准备金率年内4度上调，利率不断升高，房地产信托业务叫停，开发商获取开发贷款难度加大、融资成本提高，直接影响到了企业的扩张能力。
而在供应方，覃晓梅预测，各地政府不愿看到流拍现象的出现，近期肯定将减少土地供应，而土地价格的回落也是必然趋势。
“2011年地王将很难出现。”杨少锋说。他认为，一方面是因为供地位置越来越偏；另一方面，土地出让多采用综合评标的方式，加上为了实现房价调控目标，各地政府可能都会宁愿损失一部分土地财政收入，也要完成当前房价调控的政治任务。
也有专家认为，土地收入的持续锐减，可能给地方政府的调控力度施加压力。“4月一过，今年土地市场就走完了1/3的路程，目前地方政府还未受到实质性的影响。但是，如果下半年继续这个趋势，形势将不容乐观。土地出让金是地方政府的第二个钱袋子，调控执行下去，地方政府落实宏观调控的力度就可能出现动摇。”东方证券房地产行业高级分析师杨国华表示。
浙江大学房地产研究中心主任贾生华则认为，照此趋势，下半年土地市场不一定会回暖，而地方政府的土地财政将逐渐被收紧。杨国华对本报记者表示：“很多房地产商都认为，目前的调控并不是短期现象，而是长期调控，中央显示出强硬的信心与决心，这个时候对于房地产商而言，只能观望。”
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