地产企业


地产企业谋转型

　　3月14号，温家宝总理在第十一届全国人大第五次会议闭幕后举行的记者会上表示，房价还远远没有回到合理价位，房地产调控不能放松。当天，地产股大跌。中国股市收盘重挫，地产股午后盘中几乎全线跳水，拖累了走势尚好的整个大盘，上证综指收报2391.23点，下跌2.63%，为2011年11月30日以来最大跌幅。

　　3月18号，国家统计局公布了2月份70个大中城市房价的统计数据，其中，新建商品住宅（不含保障性住房）价格与上月相比，价格下降的城市有45个，持平的城市有21个，上涨的城市有4个；环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.1%。

　　与去年同月相比，70个大中城市中，价格下降的城市有27个，比1月份增加了12个。2月份，同比涨幅比1月份回落的城市有32个，涨幅均未超过2.7%。

　　从国家统计局的数据来看，一线城市房价全面下调。房价究竟会降到什么程度？温家宝认为，合理的房价，应该是使房价与居民的收入相适应，房价与成本和合理的利润相匹配，但房价目前还远远没有回到合理价位。因此调控不能放松，如果放松将前功尽弃，而且会造成房地产市场的混乱，不利于房地产长期健康和稳定发展。

　　调控是在寻找平衡点

　　“就房价而言，我认为下降不能超过20％，过了这个线，房地产将进入崩盘的危险区。在房地产支柱产业的地位还未被替代之时，在土地财政还未退出之刻，房价就不能自由式地下跌，更不能崩盘，否则将拖累整个行业经济陷入深渊。”中国房地产研究会副会长、南京市房地产学会会长胡志刚在接受记者采访时说。

　　胡志刚表示，房地产调控是必须的，要使房价达到总理所说的“与居民的收入相适应，与成本和合理的利润相匹配”这样一个合理区间，调控还需有所作为，只是在经过一味地下猛药之后，调控已经开始发生了一些转变，变得更加精准了。

　　胡志刚分析说，在此前的政府工作报告中，房地产市场调控相较于去年已经温和了许多，在维稳的前提下，楼市由坚定不移的调控转为抑制投机、投资性需求的调控，引来不少外界对于楼市调控可能放水的猜测。

　　他说：“此举并非救市，亦非放水，而是在寻找一个平衡点，使得房价在合理回归的同时，尽可能减少调控对楼市的误伤，不至于一打就死，同时也是促进房地产良性发展，不至于一放就反弹。”

　　目前，中国房地产市场与宏观经济的平稳发展是互为条件的，而房地产市场调控寻找平衡点的背后正是宏观经济进行调整，寻求平衡点之时。调控不可能放水，但房地产也不会因调控跌入谷底，调控将充分发挥其灵活性。

　　香港沿海物业集团有限公司董事局主席曾文仲在接受记者采访时也表示，政府实施调控政策是希望冷却而非冰冻房地产市场。尽管如此，对房地产企业而言，调控意味着他们将继续在寒冬中煎熬，严峻的市场形势迫使他们必须不断创新思路，寻求突围之路。

　　政策房一路高歌

　　北京建工一建公司（简称一建公司）宣传部长孙振东在接受记者采访时表示，对于当前形势，房地产企业首先要回避风险，到手的项目须转让，垫资的项目不接手，不少房地产商将目标转为投资商业地产、旅游地产。

　　他表示，在调控政策下，一建公司仍坚持“建安、地产”双主业、多板块发展战略，积极投标政策房，争取更多公共建筑。

　　据北京市统计局发布的数据显示，截至2012年2月末，北京政策性住房施工面积同比增长58.7%，竣工面积23.9万平方米，同比增长9倍，销售政策房41万平方米，同比增长8.2%。

　　北京建工四建公司（简称四建公司）宣传部长崔瑞清也表示，四建公司除了着眼于政策房建设外，还将目光转向了科技地产。目前，四建公司正在延庆建设的北京市纳米科技产业园，已取得项目前期的全部文件，前期工作基本完成。

多业态避开政策影响

　　据龙湖地产有限公司（简称龙湖）公布的数据显示，2012年2月，单月实现合同销售金额21.3亿元，环比1月增长80.5%。1至2月公司累计实现合同销售金额33.1亿元。

　　龙湖在淡市中胜出得益于其面向刚需自住需求的中小户型的集中入市，其开发的重庆时代天街、成都北城天街、北京时代天街、杭州滟澜山等项目销售额均超过2亿元。仅2月18日~19日两天，龙湖售出项目的成交金额超过10亿元，再现2010年9月之时的“10亿周末”热销现象。

　　对此，龙湖客户与品牌部媒体关系经理邵玉群对记者表示，2月的热销是在价格合理回归之后激发的合理刚需现象。2012年，龙湖将继续实施区域聚焦、多业态战略，避开政策影响，大力推行商业地产，重点发展不限购城市。

　　此外商业地产也为龙湖作出了不小贡献，10年前，龙湖进入商业地产领域，打造出天街、MOCO、星悦荟三大商业地产战略品牌。未来3年，龙湖经营的9个商业地产项目，每年都将有至少1个区域型购物中心开业，如2012年重庆时代天街开业、2013年成都北城天街开业、2014或2015年北京长楹天街开业，龙湖预计用15年左右的时间将商业利润占比从不到5%提升至30%。

　　掘金四线城市

　　受限购政策影响，不少房地产企业在全国布局，将目标转移到三四线城市，建业地产股份有限公司董事长胡葆森告诉记者，虽然三四线城市并非调控重点，但是市场也处于低迷状态。他表示，限购政策使得购房者的观望情绪浓厚，整个市场亦处于下行趋势。

　　胡葆森介绍，自2011年以来，三四线城市的省级银行房贷业务新增规模较少，增量不够，有的购房者长达半年拿不到贷款，按揭贷款不畅极大地影响了房市成交量，限贷对房地产行业的负面影响比限购还要严重。

　　2002年，建业地产股份有限公司开始走进地级市，2009年，走进县级城市。胡葆森坦言：“我们已进入河南省的30个城市，我们的第三个年10年战略目标是做百城建业，计划再用10年时间进入河南省的120个城市。第四个10年，我们将朝着河南省的500个中心乡镇进发。”

　　房地产企业也要调结构转方式

　　胡志刚在接受记者采访时表示，中央从资金流着手，使得房地产企业的资金来源大大减少。对大多数房地产企业而言，谁掌握了资金，谁就获得了主动权。这也是一些企业采取快速周转，谨慎拿地，最大限度掌握资金的过冬策略，因此促进销售、快速回笼资金对房地产企业十分重要，房价该降的还得降，但购房者不能抱以侥幸心理“硬撑”。

　　他建议，房价下降要以房地产企业本身开发的商品房价值为参考标准，不能进行恶性价格竞争，否则整个房地产业将陷入危险的境地。

　　“在中央调控重在转型、调结构的背景下，房地产企业也应该主动适应经济结构调整与转型的要求，改变以前老体制下的经营战略，通过创新进行转型升级，实现产业由‘粗’转‘精’。”胡志刚说。

　　胡志刚还表示，在目前形势下，房地产企业应转变开发模式，积极推进住宅产业化，推进科技进步与技术创新，将注意力从土地储备和资金投放转移到品质上来，提高品牌价值，提升核心竞争力。在从事房地产开发的过程中，把企业利益与群众利益、眼前利益与长远利益结合起来，提高房地产开发的公益性，把企业效益寓于社会公益之中。