房企今年资金缺口将达1.3万亿元

　　4月11日，万科集团、恒大地产、保利集团、富力地产、中海地产5大房企发布了今年3月和第一季度业绩报告。报告显示，5大房企第一季度签约总额820.57亿元，同比下降10.7%。即便经过了3月的“小阳春”，大型开发商还是没能使业绩明显增长，资金压力大、难以消化库存的局面没有改变。

　　据了解，已经公布2011年年报的75家房企总库存市值达9048亿元，而全行业的库存市值或超过5万亿元。从傻子也能赚钱的“上半场”到必须拼价格、拼品质、拼结构的“下半场”，上市房企季报和年报数据客观地反映出房地产行业正在经历着深度调整转型。

　　随着调控的持续深入，房企资金紧张的情况愈加明显。库存量大、负债率高、业绩水平严重分化，再加上宏观经济政策的影响，房企眼下似乎只有走以价换量的出路。

　　成交量持续低迷

　　今年可能出现降价潮

　　“史上最严调控”已持续了两年，上市房企2011年的年报格外引人关注。截至4月8日，在150余家国内上市房企中，已有75家发布了2011年年报，还有60多家发布了快报或预告。

　　受限购、限贷等房地产调控政策影响，去年主要城市楼市成交量持续低迷，但大部分上市房企的销售业绩仍大幅增长，只是增速明显放缓。2011年年报显示，实现业绩增长的房企约有八成，而实现全年销售目标的房企则不到三成。仅华润置地、融创等不足10家房企的增速呈现加快趋势，SOHO中国、绿城集团、亿城股份、滨江集团等甚至出现了负增长现象。

　　从年营业收入看，已发布2011年年报的房企平均增速约20%，其中一线房企增速大都超过30%。兰德咨询总裁宋延庆表示，房企年营业收入增长，一是得益于房价上涨，二是由于房地产行业采用预售方式，实行房款交付后才计入结算收入的法人会计政策，所以，2011年年报更多反映的是2010年的销售情况。

　　尽管销售业绩仍在增长，但大多数房企的利润都有所减少。业内人士认为，房企之间业绩分化变得更加明显，房地产行业将逐步告别“暴利时代”。

　　成交量的持续低迷，导致上市房企存货总量大增。据统计，已经公布2011年年报的75家房企总库存市值达9048亿元，同比上涨44.3%，而全行业的库存市值或已超过5万亿元。

资金链进一步趋紧

　　预计今年资金缺口将达1.3万亿元

　　在库存量大增的同时，上市房企的资金链进一步趋紧，其中25家房企2011年都出现了资金缩水现象。

　　据了解，房企的资金来源主要为银行贷款、外资、自筹资金、定金和预收款等。过去几年，银行贷款占整个房地产行业资金来源的19%～21%，而2011年只占15%；房企自筹资金从未超过40%，而去年1月～10月房地产开发商自筹资金比例达41.2%。据央行报告，2011年房地产累计新增贷款1.26万亿元，同比下降38%。

　　业内人士普遍认为，在房地产调控政策不动摇的背景下，2012年的银行贷款，特别是商品房开发贷款增幅不会很大。自今年第一季度以来，多家大型房企宣布融资，体现出房企2012年对资金有较大的需求。

　　负债率普遍上升则进一步加剧了资金紧张的状况。在49家房企中，期末负债率同比上升的有55%。万科地产、招商地产、首开集团、世茂集团4家标杆房企的总负债率同比分别上涨41.8%、43.2%、53.5%和27.4%。

　　债务偿付的压力可能使房企资金链进一步趋紧。国泰君安证券研究报告称，与2008年的行业调整相比，2012年房地产行业资金链断裂的风险更大，中小型开发商的资金压力更大，房地产行业资金缺口将高达1.3万亿元。此外，2010年前后大量发行的房地产信托也开始进入偿付高峰期，从规模上来说，2012年到期规模达1758亿元，整年兑付规模较大。

　　从2011年起，房企资金链趋紧就不再是秘密了。统计数据显示，2011年楼市规模股权变动事件超过124宗，交易金额达471.76亿元，同比分别上涨47.6%、185.5%。2012年，股权交易再度升温，1月的股权交易（交易额超1000万元）达20宗，披露市值达67.8亿元，同比上涨120%。

　　房企实施策略趋理性

　　结构优者得市场

　　2012年，多数上市房企重新确定了全年销售目标以应对债务偿付压力，部分房企也不同程度地下调了新开工面积指标。

　　“从库存量和资金情况看，房企正在经历最困难的日子。”宋延庆说。大量兼做房地产开发的上市企业很可能会加快“脱房”速度，其腾出的市场空间将被专业房企填补。专业房企则将采用降价销售的方式回笼资金，再用换回的现金低价拿地。

　　事实上，在相同的政策、市场环境下，房企呈现出不同的发展态势，这不仅与房企对市场形势的判断有关，还与房企的市场结构和产品结构有关。年报中实现正增长目标的房企，大多具有市场均衡布局和产品结构相对合理的优势。

　　值得关注的是，房地产央企的业绩增速明显快于其他企业，因为房地产央企具有一定的资源优势和战略优势，并在产品结构调整方面强于其他企业。

　　宋延庆认为，房企要想在“下半场”竞争中取胜，结构必须合理。房企必须调整好不同等级城市的市场结构、不同产品档次的产品结构、长短线项目的周期结构等，使追求利润率的项目和现金流项目实现总体平衡。