地王现身

　　“地王”的命运总是最能牵动人心，尤其是近几年楼市狂热时期造就的一批地王，在开发商们豪气冲天、近乎白热化的争抢下，成交价格是没有最高、只有更高，但在随之而来的一场场调控暴风雨之下，这些地王普遍陷入了进退两难的尴尬境地，入市时间一拖再拖，有的甚至深陷退地或者转让传言。

　　在调控不见放松的2012年，降价跑量成为楼市主旋律，“地王”项目会继续观望，还是不再等待，终于要出山了呢？

　　最近，5年前拿地时候的楼面地价就达到了10411元/㎡，超过当时周边在售二手房价的南湖地王“中北英郡”传出了即将开盘的消息，精装房源预计均价低于25000元/㎡，引起了强烈关注。值得一提的是，计划今年上市的地王项目还不止中北英郡一家，而这些“地王”项目将如何定价以及市场前景如何，成为了各方关注的焦点。

　　南湖地王毛坯价卖精装房

　　2007年是南京土地拍卖史上惊心动魄的一年，各个板块的地王轮流出现，“各领风骚几个月”，地价一路走高，其中，河西南湖G44地块更是创造了令人震惊的天价成交记录。

　　当年的9月13日，起拍底价为1.4亿元的南湖G44地块，引来中北地产、金地、长发地产、南京华吉、华光银河等6家开发商争夺。经过33轮激烈竞拍，中北地产最终以3亿元拿下该地块。因为实际出让面积仅2.2万平方米，这块地的楼面地价高达10411元/㎡，比4589元/㎡的起拍底价翻了一倍多，也高出了当时周边在售二手房的价格。因此有业内人士表示，单从10411元/㎡的楼板价来看，这一项目上市后肯定是个天价产品，房价达到3万元/㎡也不是没有可能。

　　时隔5年，南湖地王终于传来了上市的声音。今年4月2日，被命名为中北英郡的南湖地王项目召开了产品鉴赏会，首次公布了即将开盘的小高层房源的开盘均价及认筹优惠。细心的买房人发现，此前中北英郡传出的是毛坯房源预计均价25000元/㎡，而现在售楼人员则表示，新房源的精装均价25000元/㎡，而且认筹以及正式开盘期间还会有优惠，各种优惠可以累加。精装均价低于25000元/㎡，业内人士在接受采访时表示，这一价格可以说“很低了”。

　　一批地王项目陆续动起来了

　　中北南湖“地王”的低价入市，引起了人们对于南京之前成交的一些高价地块的注意，尤其是一些地王项目何时入市成为了市场关注的焦点。

　　2007年诞生的仙林湖地王和2010年的河西地王等高价地块也正在开发中，有望在2012年陆续入市。其中，高科置业仙林湖地块诞生于2007年12月6日，总价25.95亿元，地块被命名为“高科荣境”，为别墅项目，目标客群定位于改善及终极置业者；

　　招商珑原项目即位于河西南河西侧的NO.2010G54地块，总出让面积为48477.6㎡，2010年12月24日被招商局地产以18.6亿元摘得，楼面价12789元/㎡。该项目将打造成招商在南京的首个全精装豪宅，融入绿色、生态等理念；

　　去年3月，由世茂牵头成立的海峡建设以近45亿的天价拿下了NO.2011G07地块，刷新了此前河西地区的总价地王纪录。最新消息显示，海峡城项目预计近期公开造价3亿元人民币的海峡城接待中心，今年将推出一期506套住宅，为93-289㎡不等的精装科技住宅。

　　此外，2月8日，江北地王项目——雅居乐滨江花园（暂定名）也动工了。据雅居乐华东区域营销总监邵晴介绍，作为超百万平方米的大盘，雅居乐滨江花园将用造城的手法精心打造，产品定位高端，预计2013年年中上市。邵晴透露，今年下半年，位于江宁九龙湖板块的藏龙御景项目预计能开盘销售，以中大户型为主，面积在130-330㎡之间。

　　同样颇受瞩目的下关三汊河地王于2007年8月17日诞生，成交总价13.55亿，2009年10月南京交通置业与恒盛地产达成合作协议共同开发。定名为恒盛尚海湾的三汊河地王，今年以来配建工程稳步推进，目前产品结构正在做调整。

地王须放低身段随行入市

　　2012年，限购、限贷政策依旧从紧，豪宅市场并不景气，为何这些“地王”项目还是会选择在今年入市呢？

　　南京工业大学天诚不动产研究所副所长吴翔华认为，在持续调控的背景下，地王项目的开发商面临着巨大的成本和低迷的市场双重压力，有的开发商已经把天价地攥在手里五六年的时间了，成本在不断增加。而考虑到由于限购限贷政策丝毫不见放松，开发商对后市并不看好，认为未来的市场形势将更不乐观，不如趁目前调控政策相对稳定、市场成交出现复苏迹象之时，抓紧时机尽快出货，实现资金的快速周转。

　　这些备受瞩目的地王项目入市后，会在调控下的南京楼市掀起多大波澜呢？雅居乐华东区域营销总监邵晴表示，无论是江北的滨江花园项目，还是江宁的藏龙御景，雅居乐都是在对区域市场进行充分研究预判、细分市场客户需求的基础上进行产品定位的，其中江北地王项目更将是雅居乐20年开发经验的实力见证，在地段、产品、景观，以及教育、商业等配套方面都独具特色，因此对其市场前景很有信心。

　　吴翔华则表示，这一轮严厉调控对豪宅市场冲击很大，目前市场抗性比较大，因此今年上市的地王项目将面临一场大考，想卖到料想中的“天价”很难，而要想取得热销，首先是要拥有稀缺的资源、产品品质也要做到最好，其次就是定价方面要随行就市、放低身段，比如招商和万科在上海联合竞得的松江地王项目佘山珑原，上月末刚开盘时就直接打了6折，虽然摊薄了利润，但现在还有可能回款。而那些楼面地价就比目前周边在售楼盘房价要高或者相差不多的地王们，日子会非常难过。

　　地王追踪

　　这些地王仍在沉默

　　湖南路商业地王拆迁成难题

　　2007年5月30日，代号为G29的湖南路商业地块出让，实际出让面积11627㎡，该地块紧邻商业中心湖南路广场，地理位置十分优越，吸引了3家开发商竞争，当时南京新城创置志在必得，单次叫价涨幅都在上千万元。从起价2.2亿到4.05亿，经过59轮的激烈竞争，终于花落新城，楼面地价更是高达11164元/㎡。

　　5年后，该地块仍是无声无息，甚至成了一处停车场。笔者连线南京新城创置总经理单磊磊。他表示，目前该地块的拆迁工作还未完成，至今尚余20%未拆迁。而土地出让金已全数缴纳，他们为此也很焦急。单磊磊说，今年拆迁工作有望结束。这块地是想打造成一个商业综合体，会结合目前湖南路的现状进行错位规划，将引进一些档次更高的百货类商业，以填补湖南路商业街目前的空白，届时会租售相结合。

　　江北地王已办土地证

　　江北的世纪金源七里河项目，总面积123175.1㎡，于2010年10月29日公开拍卖，经过25轮举牌角逐，被世纪金源拿下，最后的成交总价为20.3亿元，折合楼面地价6592元/㎡，溢价率高达408%。与此同时，高价成交的还有雅居乐的两幅地块。如今离拿地时间已经过去了近一年半时间，就在邻居雅居乐滨江花园正如火如荼的建设时，世纪金源的这块地却异常沉寂，荒芜之下，地块的杂草肆虐。

　　今年2月，微博上曾传世纪金源要求退地，之前也被爆出雅居乐有意接手世纪金源的这幅地，但南京雅居乐相关负责人表示公司没有此种意向。笔者昨日又联系了南京市国土局的负责人，对方查阅资料后告之，世纪金源七里河地块已经办理了土地证，土地出让金已经全部缴纳完毕，就不存在退地一说。寻找合作或是转让也是企业的自主行为，国土部门不会予以干涉。

雨花台地王传言转手

　　2010年1月8日，最受关注的G75雨花台风景区西南侧地块公开拍卖，当时，该地块吸引了9家开发商争夺。经过34轮的角逐，最终卖出了总价8.65亿元、楼面地价15977元/㎡的价格，成为了南京的单价地王。

　　这块地位于雨花台风景区内西南侧，出让面积49219.2㎡，规划用地性质为二类居住用地，因为容积率不超过1.1，被业内称为准别墅用地。不过时隔两年多，该地块目前还未动工。就在今年年初，有消息称，这个项目下半年将推出2万㎡的新房源，然而很快又传出地块转让的传闻。据称，前不久已经确定了接手的下家，对方是南京一本土知名开发商。笔者向该开发商相关负责人求证时，对方表示，之前是与拿地企业有过接触，但目前尚未最终确定。

　　土地市场

　　今年以来南京卖地14幅只有3块溢价成交

　　2012开年以来，南京土地市场共举办了3场土地拍卖会，出让土地14幅，只有3块土地溢价成交。至今为止，土地出让总金额为72亿元，出让面积共1426100㎡。

　　多为底价成交

　　在4月10日的一场土地拍卖会上，G01城北迈皋桥街道巨幅地块，被南京金浦东部房地产以底价23.35亿元竞得，折合楼面价6501元/㎡；而另外一幅G02来自六合的商住混合地块被南京台尚房地产开发有限公司拍得，同样以底价成交。

　　据参加拍卖会的媒体报道：“土地拍卖现场异常冷清，除了两家竞买企业之外，无一家房企观摩，就连用来记录竞价数额的投影仪也没有挂出。”

　　此前的2月16日，栖霞建设一口气拿下总价16.82亿元的两幅住宅用地，其中仙林羊山公园西北角地块以12.5%的溢价率成交，另外一幅电子网板厂地块由栖霞建设与江苏汇金以12.5亿元底价成交。当天同样溢价成交的秦淮区建康路教敷巷地块，则为水游城旁的商业用地，而非住宅用地。

　　2月10日举行的本年度首场拍卖会情况稍好一些，但9幅地块中8幅都以底价成交，只有江宁东山街道地块由首次进军主城区的溧水开发商康利置业以溢价73.8%成交。

出让额同比下降16.56%

　　土地市场开局不利，至今为止72亿的土地出让金额相比去年同期86.29亿的土地出让金额，同比下降了16.56%。同时在72亿的土地出让金中，由国有开发企业拍得的土地金额过半。

　　实际上，在土地出让金同比下降的同时，土地成交平均楼面均价也跟着下行。根据南京链家市场研究部统计，今年一季度南京住宅类土地成交平均楼面均价（考虑容积率之后的土地成本）约为4237元/㎡，比去年同期水平相比下降7.95%。

　　市场调查

　　2012年“拿地不当王”

　　“今年还是有拿地意向的，但会更谨慎。”近日，笔者就2012年开发商的拿地意愿进行了调查，被调查的20家开发企业负责人均表示，企业要在行业内继续发展，土地储备仍很关键。

　　九成开发商今年仍会拿地

　　在“今年是否会拿地”这一问题上，除了2家开发商明确表示今年不会考虑拿地外，其他被访的开发商都表示，还是继续密切关注土地市场，伺机拿地。

　　金基的副总经理唐新平坦言：“只要还愿意在这个行业发展的企业，都不会放弃拿地的想法。”雅居乐华东区域营销总监邵晴表示，因为南京雅居乐花园的开发建设，品牌已在南京落地成功，他们希望不仅品牌生根，还要做强做大，公司方面是有比较强的拿地意愿的。

　　未来3-5月拿地机会较多

　　对于今年的拿地时点，邵晴表示时点问题不好断定，拿地也需天时地利人和皆备，每个开发企业的包括融资能力、资金把控等综合实力都不一样，只有实力相符，地块的推出又正是所需，价格也很合适的情况下，才会吸引企业出手。

　　朗诗集团南京区域公司总经理金钟判断，今年宏观调控不会放松，而政府为了保证土地财政收入，也会适当调低地价，接下来会推出更多更好、价格也更为合适的地块，未来的3-5个月，土地市场就会出现很多机会。金钟表态：“今年上半年，朗诗一定会在南京拿地。”

　　调控之下难再见地王

　　持续宏观调控下，商品房市场已经紧缩，土地市场去年的表现也比较低迷，对于“今年是否是土地市场抄底的好时机”这个话题，各方意见也不尽相同。金钟表示，地价的底部区域将在今年出现。但也有业内人士则不认可，他表示，其实目前的土地价格已经很高了，从土地的挂牌出让价来看，地价甚至已经一步到位。以金浦地产4月10日拍的金陵塑胶厂地块分析，虽然是底价成交，但本身挂牌价格就不低。被访的开发商负责人几乎一致认为，地王现象，尤其是单价地王现象今年很难再见。

　　天正集团南京置业有限公司总裁助理顾红艳表示，在楼市大热的时候，的确出现了“面粉贵过面包”的拿地举动。但事实证明，这种行为只会让企业陷入被动局面。在目前的调控形势下，只有充分地考虑企业的现金流等综合实力，谨慎而行，寻觅适合自己的土地才是最稳妥的。