上海将试行“两房”并轨

　　日前，由中国房地产研究会、中国房地产业协会举办的第四届中国房地产科学发展论坛在上海市浦东区举行，住房和城乡建设部副部长齐骥、上海市副市长沈骏出席了论坛。

　　此间，中国房地产业协会会长、原建设部副部长刘志峰在接受记者采访时表示，应当把廉租房与公租房并轨，统筹建设，统筹规划，以减小廉租房建设面临的资金压力，并吸引社会投资。

　　当日，上海市住房保障和房屋管理局副巡视员李东也对记者表示，上海市政府已经要求上海市的公租房、廉租房并轨。他告诉记者，实施并轨之后，根据有关政策，同样的房源，既可用作廉租房，也可用作公租房。相关资金既可用于廉租房的建设，也可用于公租房的建设；两类保障房的管理、运营也将并轨。

　　李东还称，实施并轨之后，廉租房和公租房仍将保持各自的差异性。比如，两者的保障对象不同，政府对廉租房保障对象进行货币补贴，坚持只有适配适用的公租房才能转化为廉租房。

　　破解廉租房困局

　　“没有利润空间，没人愿意做。”上海市某国营房地产开发企业负责人告诉记者，廉租房建设需要巨额资金作支撑，不过，当前政府没有固定的预算支持廉租房建设，即便开发商自主筹措资金，3%的利润空间也不足以平衡借款成本。更为尴尬的是，公租房可以借助租金维持运营，廉租房的后续运营“只能亏本”。

　　对此，刘志峰表示，今后廉租住房和公共租赁住房可以合并为公共租赁住房，统筹建设、并轨运营，采取市场定价（或叫准市场价）、分档补贴、租补分离的运行机制，以此破解廉租房后续运营亏本的困局。

　　在受托运营机制下，公共租赁住房的日常运营和管理，按规定标准收取租金；政府（或用工单位）根据承租人的家庭收入水平，分档进行补贴，补贴专项用于支付房租，可以直接划款到受托运营机构或出租人的账上。

　　对于“两房并轨”的提法，上述国营房地产开发企业负责人表示，将廉租房并入公租房的运营机制，以公租房的运营收益平衡廉租房的运营亏损，这将使原本就比市场租金略低的公租房成本变大。

　　刘志峰表示，目前全国住房公积金结余额达9000亿元，今后可以将公积金结余部分，甚至本金用于保障房建设和运营，按照市场定价、分档补贴的原则，重新制定公租房租金价格，吸引社会资金参与公租房建设和运营，以保障公租房的可持续发展。

　　事实上，上海市已经开始进行尝试。上海市长韩正在参加2012年全国两会时表示，上海市有关部门正在研究用公积金支付公租房租金的相关政策，希望能够借助公积金减小租赁性保障住房建设者面临的资金压力。

并轨成趋势

　　记者经调查发现，由于公租房是新事物，各地在此前两年内都在集中建设和出台公租房管理机制，而后逐渐发现，公租房和廉租房的保障对象和运行机制存在很多类似的地方，因此，全国已经有多个城市尝试将公租房与廉租房并轨。

　　事实上，国土资源部等部门于2010年9月联合发文要求，各地在确保保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房用地供应总量70%的基础上，结合各地实际，选择地块，探索以划拨和出让方式加大公共租赁住房供地建房、逐步与廉租住房并轨、简化并实施租赁住房分类保障的途径。

　　江西省景德镇房管局开发办的一位负责人日前告诉记者，江西省今年已经开始实行公租房、廉租房合并建设、运营政策。目前，该省还在探索经济适用房、公租房、廉租房“三房”统筹规划建设，仅在分配层面予以区分。

　　3月初，河北省住建厅也开展了“两房”并轨试点，探索社会资金特别是企业投资公租房建设、运营、管理的途径和办法。石家庄、邯郸、廊坊3个城市成为最早的试点城市。

　　云南和广西早在2011年就开始进行公租房和廉租房并轨试点了。

　　云南省按照“两房”并轨制度建设公共租赁住房，其门槛具体明确为：单身人士月收入不高于国家规定的“个人所得税收入剔除一定费用”的85%；2人及以上家庭，月收入不高于家庭实际人数乘以国家规定的“个人所得税收入减除相关费用”的85%。

　　广西试点城市柳州市政府出台的《柳州市廉租住房和公共租赁住房保障暂行办法》显示，对廉租房、公租房进行并轨管理，是《办法》的核心内容，在这个租赁体系下，无房职工、新毕业大学生和非本市户籍的外来务工群体均被纳入保障范围，扩大了住房保障面。

　　刘志峰表示，公租房与廉租房并轨将成为趋势，越来越多的城市将选择并轨管理。