地段是买房保值三大标准的核心

  自媒体人：克而瑞房价点评网高级分析师 周颖 微信号：南京房价测评中心

  交通会影响房价的10%-20%

  房价点评网高级分析师周颖认为，吴晓波说的买房保值三大标准，其中的地段问题，是所有标准的核心。地段这个概念，包括了楼盘所处的区域、交通、生活配套设施、商业、医疗、教育、精神生活享受……也就是业主对一定区域内资源的享用和占有。这些可调度、可利用的资源越多，生活就越便利、越舒适，在一般情况下，房屋也就更具有保值、增值价值。

  “在所有和地段有关的因素里，交通是一个重要环节，它甚至会影响到房价的10%到20%，这种差别，现在突出地体现在地铁上。比如以新街口为圆心，画一个5公里的圈，处在地铁沿线的楼盘和没有地铁的楼盘，价格就有比较明显的差异，这里当然也要剔除优质学区房等特殊情况。

  五大板块规划利好前景可期

  政府的规划也是必须要考虑的。前面所说的交通、生活配套、商业、医疗、教育等因素，其实都在规划的范畴之内。规划展现了今后的发展，地段则是眼前的选择。

  “河西的青奥板块，规划成一个拥有20万人口的宜居、宜业的生态化、现代化新城区。青奥会让我们看到了这里的活力。在这里买房，是保值增值购房的不错选择。原下关的滨江地区，拥有主城、临江的天然地利，同样前景看好。麒麟地区今后将随着S122、有轨电车的通车以及马群枢纽的建成，发展会更进一步。而板桥今后的发展，必然会受到河西以及青奥板块的辐射。不过，正在努力创建的江北国家级新区，由于面积较大，可能在发展上遇到的问题相对青奥板块会多一些，在房屋的保值增值方面，相对青奥板块也可能会滞后一些。”周颖分析说。

  测评楼盘还有120项具体指标

  周颖坦言，吴晓波在一个区域内计算银行、高档小区、高档酒店、公交站点、生活商业配套设施数目这种做法，可以看成是公共资源，附近的楼盘都可以使用，可前段时间南京南站附近某些楼盘，分明距离南站还有三四站路，却说自己就是南站楼盘。所以还可通过更细致的标准，更直观地寻找到具有保值增值的好房。

  周颖说：“房价点评网拥有一个专业的分析体系，把指标细化到了5大因素、120项具体指标。通过项目建设及产品设计、市场表现、物业服务、企业品牌等方面以及和具有可比较性的周边楼盘，或者是具有相对接近的客观条件的楼盘的比较，得出分数，再由电脑计算出某个楼盘的星级以及有别于开发商售价的指导价，并给出‘尽快入手’、‘推荐购买’、‘谨慎购买’、‘持币观望’4个等级的购房指导。”

  选房首选区域，房贷与保值关系不大

  自媒体人：南京房地产开发建设促进会秘书长 张辉

  微信号：辉业地产工作室

  张辉认为，区域、开发商、房贷这“三大标准”虽然指出了地段、商业配套等几个关键性因素，但相对来说比较粗放、不够齐全，整体上还不够严谨。张辉表示，尤其是第三个标准——房贷，与房子的保值增值关系不大，因此这个标准只能作为参考。

  在张辉看来，购房者买一套房子想要真正实现保值增值，需要一套完整的系统去考量，毕竟一套房子动辄两三百万，对绝大多数人来说都不是一笔小支出。张辉指出，选择房子首先要选对区域，首先要认真分析一个区域的发展潜力、政府是否支持、有哪些利好；这个区域内，开发商的品牌，产品的设计、品质、户型等附加值产品的综合性价比等，都是衡量一套房子能否保值增值的重要标准。

  刚需购房应重点关注发展潜力

  自媒体人：南京林业大学城市与房地产研究中心主任 孟祥远

  微信号：孟祥远

  孟祥远认为，国内一些知名经济学者一般都会对买房提出一些自己的建议，但这些建议一般都具有普遍性，谈买房子都比较笼统，不能给出非常准确的建议，可操作性差。从目前国内的房地产市场看，每个城市的住房市场情况都不一样，无锡、苏州的房子就不能买，因为库存量太高；南京的房子可以买，虽然库存也不低，但放眼全国房市，南京的房市走得比较健康。孟祥远认为，购房者中，有买豪宅的、改善型换房的以及刚需，前两者需要的是不可复制的地段、优良的物业管理和内部完善的配套，对精装修房的要求不一定是奢华，而是要实用和耐用。此外，这部分购房者也会考虑社区的圈层以及一些自然资源。

  孟祥远表示，对刚需购房者来说，第一种是购买地段较好的二手房，这种房子在配套设施上会相当陈旧；还有一种就是购买新房，选择有发展潜力的地段，比如未来是否会有交通设施进入，不会考虑过多的景观因素，只要周围不存在污染就行。除此之外，就是考虑学区、开发商品牌。

  在贷款问题上，孟祥远认为房贷的杠杆利用越足越好，只要不超过个人的偿贷能力就行。

  房屋保值增值首先考虑性价比

  自媒体人：南京工业大学房地产管理系主任、天诚不动产研究所副所长 吴翔华

  吴翔华认为，买房首先要考虑的当然是性价比。说得通俗一点，就是在自己能够承受的额度内，通过比较选出值得购买的房源。

  吴晓波所说的“地段、开发商、房贷”三大标准，要弄清它们之间的关系，是并列的问题，还是递进递减的问题。如果是并列的话，房贷一般不是买房者最关心的问题，所以应该不是并列。如果是递减的话，那么就忽视了买房最重要的一个条件——资金。

  吴翔华表示，结合楼盘周边配套评定星级的做法，能找到好的楼盘，但如果购房者买不起，就没有意义。所以，如何用有限的资金买到最具性价比的房子，才是买房人的第一考虑。“以100万元预算为例，通过各售楼处、媒体了解到100万元左右的房源信息后，就可以运用吴晓波说的画圈评星的办法，列出生活、交通、商业等配套设施，再结合自己对居住的要求，大致选择出符合要求的房源。开发商的品质、小区配套设备的保障、物业服务等‘软品质’也可以同时考虑。”

  “对普通市民来说，居住要求大体上是相同的，同样也体现在房屋的保值增值属性方面。”吴翔华称，保值增值和自己居住一样，都是房屋的重要属性，都不能离开性价比。比如一套100万元的房子，因为总价相对较低，所以它的升值空间是比较大的；600万的房子呢，它的升值空间就相对小了一些。此外，不是每个人都能拿出600万买房的，不同的人都有符合他们客观条件的保值增值的好房。

  至于少付首付并尽量延长贷款期限的做法，吴翔华认为意义并不大，还是要看个人的选择。